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準備出手買房？先警惕8大潛規則
現在，房產新政的效應已經逐漸顯現，但對於普通民眾來說，最關心的問題還是：現在該出手買房瞭嗎？
??政策優惠多
??1購買首套房：公積金最低首付兩成
??新政之後，用住房公積金貸款買首套房，最低隻用付兩成首付。當然，如果你身在北京、上海、廣州、深圳、三亞這五個城市中的任何一個，考慮這條之前，還得再考慮一條，你是否符合限購的條件，因為這五個城市還沒有取消限購。
??需要註意的是，以往申請公積金貸款，首付比例是與規定面積掛鉤的，而此次調整並未限定面積，也就是說90平方米至140平方米區間的住宅，享受同樣的首付比例。
??2購買二套房：門檻低瞭 選擇多瞭
??根據新政規定，擁有一套住房且貸款未結清的傢庭購買二套房，申請商業貸款最低首付為40%。擁有一套住房並已結清貸款的傢庭購買二套房，申請住房公積金貸款的話最低首付30%。
??也就是說，假設你現在有140萬元可以作為首付，那麼就可以考慮350萬到460萬的房子，而在以前則隻能考慮總價在200萬元以內的房子（原來的首付是七成）。選擇變多瞭！
??3豪宅要轉手：滿兩年按差額征營業稅
??針對面積比較大、單價比較高的所謂“豪宅”，新政規定，購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅。
??非普通住宅，實際上就是住宅小區建築容積率在1.0以下的，或者單套建築面積在144平方米以上的，或者實際成交價格高於同級別土地住房平均交易價格1.2倍的房子，也就是我們平時俗稱的“豪宅”，這類房子買瞭2年或2年以上，要轉手，可以減稅，而且還不是全款征收。
??4普通二手房：滿2年轉手免征營業稅
??對於普通的二手房，現在隻要滿2年，轉手就可以免營業稅。
??5後續政策：首付比例或繼續下降
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?除瞭這些好處，後續政策是否會繼續發力？在當前國傢對樓市不斷調控的背景下，後續政策會怎麼走，可能也是很多人關註的話題。對此，業內人士表
示，2015年的房地產政策將延續去行政、重市場的思路。因此，當前寬松政策能否推動房地產市場觸底回升有待繼續觀察。這也是下一步貨幣政策是否會繼續寬
松、房地產政策是否會進一步松動的前提。
??而中國房地產研究會副會長兼秘書長苗樂如則認為，從政策空間來講，相對於市場而言，如果和一些市場經濟的國傢相比，我國一些現有政策還有改善空間的，比如首付款比例的幅度還可以低一些等。
??該不該出手
??說瞭半天，到底現在該不該買房呢？業內人士和專傢也針對不同人群提供瞭一些具體的建議。
??1剛需型：是時候出手瞭
??對於買房自住，也就是所謂的剛需人群，隻要符合購房條件，其實無所謂買房時機不時機的問題。目前銀行進入降息周期，銀行對首套房又有政策優惠，整體來看，算是個好的出手節點。
??不過專傢也提示，在一個城市當中，應該關註的風險就是在大城市遠郊地區，因為配套不完善，離市中心過遠，可能會出現降價風險。
??2改善型：應關註貸款成本
??對於改善型傢庭，此前已經有一套房，現在購買第二套房或者是換房，目前新政也給予瞭優惠條件。新政出來後，滿兩年但不滿五年的房源變多瞭，可以挑選的空間也變大。
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?但是，需要註意的是，降低首付比例，意味著貸款的成本提高瞭。以第二套住房總價200萬元來計算，原來首付七成是140萬元，需要向銀行貸款60萬元。
按照20年期、等額本息、最新的基準利率的貸款條件下，還款總額為1023370.54元，首付和按揭貸款的總金額為2423370.54元。
??新政後，按照首付四成的比例計算，那麼首付款是80萬元，需要向銀行貸款120萬元。這樣120萬元貸款如果按照同樣的貸款條件進行計算，那麼還款總額為2046741.08元，首付和按揭貸款的總金額為2846471.08元。這樣對比，要增加42萬多元。台中豐原土地貸款
??3投資型：當下投資價值不高
??當然，有一類群體可能想用房產來投資，在業內人士看來，現在樓市的投資價值並不高。
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?央視評論員認為，投機者買房和剛需者買房最大的不同，就是投機者更看重各種復雜的政策信號、市場信號，甚至包括各種傳言與揣測。而今天中國房地產市場上
的主導取向，是穩定住房消費、為自住和改善型住房消費者服務。目前，調控基調比較穩定，調控政策很清楚，供求關系相對均衡，房價大起大落已不太可能。到底
買不買，就看你屬於哪一類人瞭。
??警惕8大樓市"潛規則"
??1地段永遠是第一位
??房子的價格主要是取決於地段，戶型再爛、環境再爛的房子，隻要是在市中心就沒便宜過，即使是拆遷補助也一定比地段不好的高很多。所以第一套房子一定要買地段好的。
??2如果購買二手房，要學會選擇靠譜的中介
??委托幾傢中介公司可以得到更多的房源信息。委托中介時一定要選擇靠譜的中介，一般人都普遍認為大的中介公司就是服務好的，其實這是不客觀的。畢竟大的中介公司也有服務不好的，小的中介公司也有服務好的。
??3買成熟的社區
??這裡指的成熟社區是指已經成熟的現在時。也就是說除非您著急明天就想搬進新傢，盡量不要買社區一期的房。
??4不要讓環境所迷惑
??傳說中的水景房：你窗前有個人工的大湖，再給你畫幾隻飛鳥，美吧？也許這隻能是想象，大傢知道大湖的水面怎麼做出來的嗎？挖大坑，但是開發商不可能在裡面按照遊泳池的防水給你施工。
??5路燈原則
??買房一定要追著路燈走，這裡的路燈是指市政的路燈。有路燈的小區一般不會很偏僻，在主幹道旁邊自然配套會有。
??6大鍋飯原則
??買房子一定能靠"我們公司"的靠"我們公司"，什麼市政啊，煤氣啊，暖氣啊。省掉太多的麻煩。
??7歷史地域原則
??您一定會考慮您的鄰居是什麼樣的人吧，或者您一定會考慮您小區周邊都住什麼樣的人吧，你也一定同意如果你從小都在北邊長大，父母、朋友、同學都在北邊，您一定優先在北邊買房吧？
??8地域歷史原則
??現在很多開發商的土地都是從國有大中型企業或者事彰化伸港農地貸款業單位手中購買的，所以您買房的時候最好做一下地域歷史調查，甚至要問下未來的規劃（在有可能的前提下）。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-04-19/00025995209445372914179.shtml
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