陳育菁

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內容來自sina新聞

下半年樓價下降范圍將擴大 85後買傢占比過半

  經歷瞭上半年降價促銷的房地產市場，下半年將會有怎樣的表現？不少機構近期發佈上半年房地產市場總結和下半年預測報告。

  "近期徹底放開限購政策的可能性較小，預計未來廣州高檔住宅銷售市場將持續放緩，價格下調壓力加大。"商業地產服務公司世邦魏理仕(CBRE)15日發佈的2014年第二季度廣州房地產市場回顧分析稱，限購政策的持續、住房信貸偏緊以及買傢濃厚的觀望情緒，仍抑制整體需求。

  焦點一：限價限簽松動 豪宅成交增加

  2014年上半年已經結束，廣州樓市接下來走勢如何，廣大置業者熱切關註是否會有更多樓盤降價。據經緯行研究中心監測，6月末廣州新建住宅的庫存為5.4萬套，接近2010年以來最高水平。經緯地產認為，下半年廣州房市的以價換量的、降價范圍與力度將會加大，將會有更多的樓盤加入降價陣營。開發商將促銷力度加大，一來為瞭完成全年的目標業績，二是為瞭去除庫存，加速資金回籠。

  合富輝煌首席市場分析師黎文江撰寫的下半年樓市報告則指出，中心六區新增供應量逐年遞減，由2007年占全市超過一半，大幅下降至當前僅1/4，中心六區商品住宅供不應求已是市場共識。"從拿地成本及未來競爭兩方面考慮，可以判定中心六區樓價難有松動。不過，也不排除個別開發商資金緊而讓利發售，即使這樣，降價幅度也僅在10%左右。"

  住宅市場成交持續下滑，價格高企的豪宅面臨著巨大的銷售壓力。世邦魏理仕昨日發佈的報告分析，此前為抑制房價上漲，廣州市一直實行限價限簽政策，該政策執行自本年初起有所放松，這一政策轉變令此前積壓的高檔住宅交易順利通過網簽，導致廣州近兩個季度有記錄的高檔住宅成交量較上年末明顯增加。"盡管如此，廣州住宅限購政策並未松動，銀行住房信貸亦持續偏緊，買傢觀望情緒濃厚，仍抑制整體需求。"

  報告指出，二季度大部分高檔住宅項目價格水平仍保持穩定，甚至有個別項目因為成交盤源較為優質，價格有所上漲。受此帶動下，廣州全市高檔住宅價格環比微漲0.6%至季末的每平方米41167元。"盡管住宅政策有所放松，但鑒於國傢鼓勵自住需求、抑制投資及投機需求的基本方向並未發生改變，估計近期徹底放開限購政策的可能性較小。受此影響，預計未來廣州高檔住宅銷售市場將持續放緩，價格下調壓力加大。"

  "2014年房地產市場已進入不是房價單邊上漲的下半場，未來充滿不確定性，需要強強聯合。"世聯行董事長陳勁松在搜房與世聯行戰略合作新聞發佈會上表示，目前購房客戶中85後占瞭六成，今後賣房模式也將產生劇變，需要網上線下合作。

  "房地產行業不會就此萎靡，因為房地產的產業鏈延伸市場很大。線下一手房滯銷，我們需要轉戰陣地，關註線上的購房群體。"陳勁松說。

  焦點二：優質寫字樓空置率降至12%

  在住宅市場成交乏力的情況下，廣州的優質寫字樓狀況如何？世邦魏理仕的最新報告指出，廣州自2010年第二季度以來首個季度未錄得新增寫字樓市場項目入市。優質寫字樓整體需求保持穩定，小面積的擴張及升級需求帶動現有空置面積逐步去化，廣州全市平均空置率環比下降1個百分點至12%。

  據分析，二季度內較大面積的租賃成交仍以搬遷為主。租戶繼續青睞新興商務區日益成熟的商務氛圍及合理的租金報價，繼今年一季度之後，數個知名租戶擴張並遷入珠江新城。例如英國領事館由越秀區遷出，在廣州國際金融中心擴租，而花旗銀行則進入珠江新城擴張業務，入駐建滔廣場。此外，行業的快速發展令科技企業對優質寫字樓需求及承租能力均有所提升。如本季度即有位於天河區乙級寫字樓的某網絡遊戲公司正積極尋求同區甲級寫字樓可租面積，且面積需求有明顯的增加。

  珠江新城在持續需求的支撐下，租金保持平穩。而越秀區個別樓宇在租戶遷出後空置去化趨緩，租金出現松動。廣州全市整體租金水平與上季度持平，達到每月每平方米133.8元。

  世邦魏理仕環球研究部高級經理楊豐寧介紹，2014年下半年廣州將有約30萬平方米寫字樓交付使用，其中約22萬平方米位於珠江新城。"鑒於珠江新城四高雄房屋民間二胎轉貸貸款全省皆可處理個項目有相當一部分將為業主自用或已成功預租，預計短期內對市場租金的壓力有限。盡管未來兩年市場將面臨供應高峰，但在當期穩定需求的支撐下，預計全市租金水平在年內仍將保持大體平穩。"

  焦點三：下半年將新增四大購物中心

  楊豐寧還介紹，在優質零售物業方面，服飾零售商對在廣州擴玉山二胎房貸缺錢急用哪裡借錢張持謹慎態度，在物業選擇上則更偏向成熟購物中心。鑒於目前成熟購物中心可租賃面積有限成交較少，廣州全市零售物業整體空置率較上季環比微降0.5個百分點至8.9%。

  二季度廣州的成熟購物中心繼續調整定位及租戶組合，新興購物中心主要對知名品牌提供租金優惠以迅速改善人流，但也有個別業主全面下調租金，以加速面積去化。受此帶動，全市租金環比小幅下降0.4%，報每日每平方米44元。

  報告稱，未來六個月廣州將新增四個購物中心，企業貸款桃園二胎年息總建築面積約為37萬平方米。新項目均位於新興商圈，分佈在番禺、白雲和珠江新城。"由於當前實體零售環境未有明顯改善，新興購物中心的租金將持續承壓。而另一方面運營較好的成熟購物中心繼續提升物業整體盈利水平，仍有調升租金意願。兩相作用下，預計未來全市整體零售租金大體仍將趨穩。"

  在物流設施方面，廣州東部物流倉由於受租戶青睞，且空置率較低，因此部分項目在二季度租金上調，推動廣州全市物流設施平均租金環比小幅上漲0.6%，至季末的每月每平方米30.6元。

  南方日報記者 鄭佳欣 實習生 何傢偉 楊雪瑩

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-07-16/08494294957.shtml

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