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王珂未來優秀商業地產商應具備什麼視角？
??導讀：現在的交易主體、客戶主體已經逐漸的越來越年輕化瞭，這個年輕化帶來什麼結果呢？他們的視野絕對不會僅僅限於放在中國的視野去看，他們是中國全球化的一代。在這種環境下我們會發現一個問題，在中國國內實際上是沒有任何一個品種可以完整的滿足客戶的投資需求。
??我的手機裡面有兩個跟掙錢有關的程序，第一個程序是鏈傢做的鏈傢在線APP，第二個是萬德股票。我最近發現我看萬德股票更多一些，朋友們也發現最近股市比較好，熱點在轉移，很多時候都說房地產變得不招人待見瞭。
??大傢看這張圖，這張圖是我們經過幾年的時間琢磨出來的。
??
??在國內如果做投資，不管是機構也好，還是個人也好，配置上基本上逃不出來足球隊陣型。這個足球隊裡面的配置，無外乎幾樣東西：
??1.房地產，包括住宅、商業、寫字樓；
??2.影子銀行，影子銀行有十萬億的規模，你如果想每年有固定收益，有一個高於存款利息的固定收益的話，逃不開影子銀行對你的服務。
??3.是每年我們都會有各種各樣的投資熱點，比如說現在這個時間點，投資熱點應該是股市。時間再往回推12個月，一年前的時候，大傢可能關心的是移動互聯網，再往回推12個月，大傢可能關心的是全行業大資管行業的到來或者一系列的事情，每年都會有熱點。
??但是總的來說，如果你是一個有錢人，一個有錢沒地兒花的機構或者個人，都逃不開這個足球隊投資陣型的概念。在國內能投的品種，就這幾樣瞭。
??說起股市，我想起一個笑話。幾年前的時候有朋友在投股票，聊得熱火朝天，當然那幾年股市很差，我插不上話，因為我不太懂。我跟他們說，我進入股市的時候是大概2005年，2007年11月份最高點，我把所有倉位全部清掉，09年3、4月份又進去，7、8月份又出來。但凡做過股票的人都會知道，那幾個點是股票接近於最高點跑和最低點進。那些專門研究這些事情的人說，王珂你好厲害。我就特別淡然的就離開瞭談話，因為沒法繼續瞭，我後半句話沒法說瞭，我後半句話說的是，實際上我那時候投入股票的資金總共不到10萬塊錢。
??這就說到一個問題，當我們考慮投資的時候，考慮兩個東西，一個是收益率，大傢非常關心收益率怎麼樣，今天有人暴富瞭，股票漲瞭幾倍，明天有人買房子，過瞭幾年翻瞭不少，賺瞭很多錢。但這都屬於收益率問題，你的年化收益大概在什麼樣的水平。但還有一個問題，就是你的可投資的本金到底是多少，就是你有沒有錢的問題。全世界所有人都加在一起，也解決不瞭你有沒有錢的問題，你有沒有錢的事隻能靠你的工作、靠你的主營業務來完成，有沒有本金積累。如果沒有本金積累，就像我自己講的那個笑話一樣，就算你有很好的市場感覺，但是也賺不瞭錢，你拿很少的錢，就算翻兩倍、幾倍，也解決不瞭你財富積累的問題，因為你本金太少瞭。
??
??我們做寫字樓的時候，經常會說這個房子蓋在哪兒，是什麼樣的形態，當然放在北京或者放在全球去看，寫字樓其實長得都差不多，石材的立面、玻璃幕墻、裝的分戶系統等等，這些東西屬於制造業環節。我見過非常好的持有物業的開發商在北京東三環做得非常好的項目，租給瞭非常好的500強的公司，有一系列非常好的收益，但是他心裡還是不踏實，因為在他做新開發的時候，他發現自己還是不懂這個事情，僅僅是靠制造業、僅僅是靠我們蓋出一個好房子，是不是能做出一個好的寫字樓，這個命題用傳統房地產的角度很難回答這個問題，因為很多人都從傳統領域進來的，相對來講很簡單，你隻需要解決三個人的問題就行瞭，第一解決政府問題，第二解決貸款問題，第三解決客戶問題。
??但是寫字樓又增加瞭三個人的問題。因為開發鏈條很長，運營鏈條很長。第一是最終的用戶，因為買傢和用戶往往在經營性物業裡面是分離的，買的不用，用的不買。像剛才劉總說的，在產業園裡面這種合並的概率會比較普遍，但是在商用物業，北京、上海的寫字樓和商業裡面，大多數人是買瞭不用，用瞭不買，差不多占市場的70%以上。在這種情況下，必須要研究用戶問題，什麼人在你這兒經營的問題。
??第二要研究基金、機構投資者的問題。因為開發鏈條太長瞭。長到什麼程度？舉個例子，如果用萬科的標準、開發策略在現在的環境下做，萬科做一個10萬平米的商業綜合體，所燒的錢相當於燒掉一個萬科的分公司，對現金的占用非常大。所以在這個時候必須考慮，如果投資者進入的時候，用什麼角度跟他交流，讓他願意跟著你一起來投資這件事。否則靠一個人，靠一己之力，很難做到從土地資源長成一個非常好的城市物業、經營性物業。
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??第三要考慮客戶的問題，一些大客戶的問題。我們引入一道公式，如果我們要回答什麼客戶來用這個物業，就要回答入駐在這裡的用戶靠什麼賺錢。我們從把沙縣小吃和萬科、萬達這樣的公司都加在一起，基本上這些公司都符合這樣的邏輯，在投資既定的情況下，收入多少，成本多少，一年能周轉多少次，就是周轉率的問題，能調動的社會資源有哪些。從最小的公司到世界500強也好，都離不開這些問題。但是作為一個硬件提供商，作為一個商業物業開發商，在哪個方面對它發力，幫助它在這些方面有所提升，要麼能有助於它提高收入，要麼有助於降低整體行政的運營成本，要麼讓它提高做生意的效率，或者有利於動用更多的社會資源。如果回答不瞭這些問題，很多開發商還會停留在制造行業，但那隻是一個殼，你需要把它變成一個平臺，隻有大傢願意進到這個交易裡面，才會賺更多錢，才會把自己租戶搬到這裡。有瞭租戶才有資金，有瞭資金才有真正意義上的資產價值。尤其是寫字樓、商業，幾乎都是租售分離的，幾乎都是真正用的人買不起，或者因為資金占用量太大，但是有很好的很有錢的土豪私人客戶也好，機構投資者也好，他們有錢，但他們不會用，隻是把它當成一個資產工具。
??所以我們考慮這個問題，未來考慮做經營性物業的開發，包括從市場定位開始，首先要面臨一個問題，就是要回答這個公式，在這個領域不管在哪個區域做哪個樓，你要回答在哪些方面能夠對一個企業有幫助。剛才聽劉總講的，我覺得產業園這個領域已經有瞭很直觀的感受，就是他們實際上在做的不是用萬科的思維去幹一個經營性物業，而是用淘寶的思維去幹這個事情，當你想把這件事情想成它是一個經營商戶的淘寶網。那除去房地產以外，它要變成一個交易平臺的眼睛，這是行業進化帶來的，行業進化本身就需要是這樣的。
??我們每個季度都會展現出來不同的圖，大傢會看到這個足球隊的陣型在變，我們會針對每個季度的市場環境變化和外部環境變化，給每個團隊推薦資產組合的方式。
??為什麼要做資產組合？剛才董藩教授的言論大多數我都是很認同的，但是有一點，我們基於對一線市場的觀察，很明顯的感受到，現在的交易主體、客戶主體已經逐漸的越來越年輕化瞭，這個年輕化帶來什麼結果呢？就是當從60後到70後甚至80後進化的過程中，你們發現這些年輕的客戶,他們的視野、他們認識世界的角度跟以前五六十年代的人比起來，差別是非常大的。首先他們絕大多數人都知道在全球范圍內什麼樣是好公司，他們的視野絕對不會僅僅限於放在中國的視野去看，他們是中國全球化的第一代，這一波人一方面有投資能力，而且一方面會更分散，更理性，知識結構更完整，更趨近於成熟市場，比如歐美市場的投資理念。在這種環境下我們會發現一個問題，在中國國內實際上是沒有任何一個品種可以完整的滿足客戶的投資需求。
??在面向60後的客戶的時候，我們經常說房子是第一要素，因為房子最像政府，一個壟斷資源，又跟戶口或者強制性的交易要素掛鉤，所以它更像是一個買壟斷資源去尋租的邏輯，這一邏輯在60後是有非常普遍的共識。但是一旦年輕十歲之後，我們發現我們無法用這種語境，包括用通脹去掠奪你的財富，這些東西對70後為主的成熟的投資客戶和機構投資者來說已經失效瞭。現在替代的就是資產配置，用資產配置的邏輯來解決。房地產確實是一個非常好的基礎資產，因為它能承接一些大資金。過去的一年，有各種各樣的風投業務閃現出來，跟互聯網掛鉤的產品出來，那些小企業傢出來，但是那些小企業傢尺寸太小瞭，小到你作為一個投資者，如果你不買房子，有幾百萬、上千萬的閑置資金，你去投向煎餅的時候，你發現它根本承受不瞭你資金的量，所以大資金隻能去房地產，但房地產是不是唯一的大的呢？不是，現在客戶越來越進化成會用多點下註的方式，因為房地產能長期穩定資產，能吸收大資金，能夠價格比較穩定，代價又不是很大，因為有銀行支持的按揭政策來做支持。
??中國這個時期特別有意思，中國的無風險利率非常高，你隻要有錢，閉著眼睛一年的年化收益都可以達到10%以上，這在全世界很難，但是在中國成立瞭。這兩年很多中產階級甚至凈值客戶，財富沒有縮水，就是受益於無風險利率，絕大多數人的財富借助影子銀行和房地產，形成瞭一個基本上可以稱之為毫發無損。
??到前鋒的時候我們會發現，客戶光防禦沒有用，前面都是講的解決流動性的問題、資產的穩固問題，但這個時候增長是乏力的，增長隻能保持在10%的數量級的增長，如果想做更高的投資，必須要承受風險，必須進入到有風險的投資領域。
??前幾年開始，無論是移動互聯網還是現在整體性的股市，A股市場在往上漲，大傢進入到有風險套利的空間裡面，因為資本本身是有繁殖需求的，這時候會出現各種各樣的投資機會，早期投資、PE，或者一些新的包括海外的投資機會。在這種情況下，我們和很多開發商提到，商業地產如果你將來想銷售，不管是整售也好，還是散售也好，想銷售給市場，這個市場可能是私人客戶，也可能是機構客戶，在房地產手藝以外，還要再增加兩個視角：
??第一個視角，你做的絕對不是房地產，不是房子。房子是最狹義的概念，你做的是一個交易平臺，你部分用淘寶的視野、騰訊的視角來看你做的這個東西，你做的是個公共產品，未來要讓這個公共平臺不斷產生活力，不斷有企業進來，保持一個很好的租金，這個資產才能是活的。
??第二個視角是資產視角。如果你沒有資產的視角，你根本不知道你的競爭對手是誰，你還以為房地產的競爭對手是我在北京的其他板塊的項目，這個視角是非常狹義的。真正的競爭對手我們有很多服務客戶實際上意識到瞭，當你決定要把這些資產賣出的時候，你的競爭對手來自於券商，因為他們同時在搶奪你的客戶。對於一個企業和私人來說，這時候是選擇買房子還是買無風險的市場利率的產品，還是買有一定風險，但是潛在回報非常高的股權早期投資，客戶實際上真實的視野和真實的行動已經變得分散瞭。這時候作為房地產服務商也好，還是開發商也好，我們需要聚焦在客戶的進化上，客戶已經很明顯的進化瞭，我們需要跟著客戶，甚至要比客戶再領先一點，否則我覺得未來真正打垮商用物業的，絕不是商用物業自己，也不是房地產本身的起伏，而是你跟其他的產品、跟其他投資領域相比，還是停留在制造業的環節。
??我覺得未來的優秀的開發商，都會符合：
??第一，制造業肯定沒問題；
??第二，能夠有交易平臺的能力和視野來幫助這個物業真正持續存活和發展下去；
??第三，你能用一個資產配置的視角來看客戶真正要的是什麼，客戶真土融建融台南歸仁土融建融正關心的是什麼。
??理解瞭這些事情之後，我相信在這些領域、在經營性物業開發的領域，會出現一波極其優秀的復合型的開發商。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/esf/2014-12-15/16475950179020292538641.shtml
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