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評論為什麼不能像賣可口可樂一樣賣房子？
??1886年，美國一傢小商店賣出瞭第一瓶可口可樂。直到今天，全世界每一秒鐘，就有1萬人在喝可口可樂。你可以在各個角落看見它。盡管世界上最大規模的房地產企業——萬科每年產生的營業收入已經超過2000億，但想買萬科的房子，還是來中國，或者最多去美國的舊金山和紐約。
??房屋和可口可樂是兩種沒有任何相似度的產品。用二者做對比，不是瘋瞭。類似可口可樂這樣的食品公司可以實現全球化。但在過往200多年的歷史裡，還沒有一傢全球化的房地產公司。似乎也很難出現。
??盡管許多房地產企業都在做海外的投資，無論是中國的房企、還是英國背景的房企，但由於特殊的屬性使然，房地產行業在任何一個國傢都是競爭非常激烈的、非常本土化的行業。每個國傢、地區都有不同的法律體系、稅收政策、消費者習慣，甚至是潛規則。
??如今中國開發商的足跡幾乎遍佈歐洲、北美、澳大利亞，但跨越瞭一個世紀的房地產公司——香港置地，也隻在東南亞寥寥數個國傢佈局，包括印度尼西亞、柬埔寨、越南、泰國、新加坡等等國傢。
??觀察中國最大的外資房地產企業新加坡凱德集團的所作所為會發現，中國開發商努力做加法之時，他們正在做減法。比如，主動收回對澳大利亞的投資。為的是更加聚焦和平衡，縮短管理半徑。即使中國市場增速再快，他們也小心翼翼地維持平衡和控制投資的比例。
??與之相比，中國的房地產企業還沒有花太多時間瞭解海外市場，就已經開始急迫地投資瞭。和中國房地產企業最大的不同在於，不論是凱德集團還是香港置地，資產負 債率都很低，不超過25%。而國內的房地產企業普遍在70%左右。經歷過完整經濟周期的房地產企業對市場更有敬畏之心。
??事實上，一些風險才剛剛顯露出來。比如，政策風險。部分海外的城市會有不利於國外資本投資本地物業的政策調控。比如香港為瞭遏制房價上漲過快，在2013年10月推出外地置業買傢需要繳納15%的印花稅的政策。倫敦也在醞釀從2015年開始向非本地居民征收房產增值稅。這些政策的實施多會打擊市場活躍度，降低市場資金流動性。
??在歐美發達的市場，雖說法制健全，但雙刃劍在於得到安全保障的同時，法律異常復雜。美國普衡律師事務所合夥人駱仕毅（JOELH。ROTHSTEIN）給中國開發商的建議是，必須在交易結構的設計、金融的安排、稅務的籌劃方面做詳盡的考慮。
??匯率的風險也不可小覷。人民幣升值的狀態不可能一直持續。土建融彰化埔心土建融波動可能會吞噬利潤。
??在初期階段，為瞭快速發展項目，從設計、開發、銷售等所有環節或許都能通過和外部機構的合作方式來解決，但出於節約成本，以及長遠發展的角度考慮，必須培養自己的團隊。
??同時，還要應對突發事件帶來的影響。在馬來西亞航空MH370事件發生後，中國人在馬來西亞市場置業的熱情大大下降。盡管碧桂園在馬來西亞的項目，並不隻針對國人出售，還有很多當地人以及新加坡人、印尼人購買。不可控事件的發生，令投資風險驟然升高。
??中國經濟發展放緩，房地產市場也在減速，但逃避並不是辦法。事實上，創新幾乎是任何企業長久發展的必由之路。比如可以從資金使用和管理上實現國際化，盲從地擴大海外投資，有可能將企業推向深淵。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-11-27/08475943535374721926445.shtml
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