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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-10-31/09144561970.shtml
經歷十數年房地產市場的起起伏伏，在住宅領域，張一帆所領導的中泰天成慢慢形成瞭打造城市精品的路線。"做房地產開發經常遇到很多商機，包括去外地擴張的機會，但是我的性格偏穩健和保守，我覺得盲目擴張會使企業負債高企，一旦管理出現問題就會暗藏風險"，於是，張一帆選擇瞭一條做精做實的路線，把公司定位在做城市精品，在城市的核心地帶拿地。他說，這種路線第一是沒有風險，第二是熟地周邊的配套、商業、教育、醫療、交通都很齊全，就有條件把項目本身做得更好，從而打造城市精品。
"大風浪中小房企也能存活"
南方日報記者日前采訪瞭中泰天成集團有限公司董事長張一帆。張一帆直言，他自己的中泰天成就是這樣一傢中小型房企，但發展至今，中泰天成已經成為以地產為核心，上下遊產業鏈緊密結合的地產企業集團，並擁有成熟的產業支撐，從地產投資、開發、商業經營管理、物業管理到建築裝飾，形成一條龍的產業鏈。目前，他帶領的中泰天成正轉型向產業地產領域進軍，引領中小房企的轉型發展道路。
小房企擴張風險大，選擇精品路線
南方日報：在房地產市場下半場，有業界人士評價未來會有不少開發商被收購或並購，您如何看待這一未來可能的並購潮？
張一帆：從國際上來看，內地的開發商確實數量太多瞭，而資源卻主要集中在少量的開發商手上，從發展趨勢來看，房地產行業的並購是在所難免的。這就好像海邊風浪很大，隻有兩種生物可以在海上存活：一種是翅膀夠強大能夠鷹擊長空的，一種是弱小到能夠躲在巖石下的，而中間層則比較麻煩。所以說，小開發商做項目，有項目就做沒有就不做，這樣可以活下來，而中間規模的生存空間就會小，最有可能被並購。我們意識到這點，所以才努力轉型，開拓倉儲物流地產領域。
現在有上市公司對我們很感興趣，未來不排除把資產作為股權放進上市公司。
作為一傢房企，擅長的就是買地建設，和亞馬遜的合作讓中泰天成做自己擅長的事情。而未來，中泰天成不僅將跟隨亞馬遜的腳步擴張，還將和京東、唯品會等電商合作和接觸，做大這一業務。"電商越來越強，對倉儲物流的需求就越來越大，這塊的商機巨大。"張一帆表示。
中小房企要兩條腿走路，長期短期業務相結合
"現在世界上發展最快的就是電商，而電商需要倉儲物流這樣的地產項目，中泰天成就給電商巨頭量身定做物流地產項目民間二胎 民間二胎轉銀行利率多少免費諮詢試算，"張一帆介紹，中泰天成已經和亞馬遜合作，亞馬遜想要在哪裡做倉儲物流中心，中泰天成就會去找地，並最終形成開發商、亞馬遜和當地政府三方的協議，亞馬遜簽約入園，中泰天成買地做開發建設，亞馬遜租用中泰天成的倉儲物流用房。這種合作方式是由電商企業提出需求，開發商來尋找地塊並按其要求量身定制建設用房。張一帆透露，目前中泰天成已經為亞馬遜在廈門、南寧、眉山等地建設瞭物流地產項目，接下來還將在北京開發倉儲物流中心並和亞馬遜形成戰略合作關系。
要做精品就需要所有環節都做好，比如上遊的投資咨詢、定位選址，下遊的裝修、物業管理、商業經營管理等。由此，張一帆為中泰天成選擇瞭一條打通上下遊產業鏈的多元化發展路線，從地產投資、開發、商業經營管理、物業管理到建築裝飾，形成一條龍的產業鏈。"我們的項目不大，但是產品做得好就會在業界形成知名度，中泰天成做的幾個項目在業界的口碑都不錯。"張一帆說。
在張一帆看來，中泰天成作為一傢中小型房企，在城市中心獲取地塊的最大優勢就是體制，隻要看準瞭地，在風險基本可控的前提下都會出手拿地，決策付款都比大小企業靈活很多。另外，一些大企業看不上的太小地塊，中泰天成願意投入精力把它做得更好。
在房地產進入下半場的背景下，對於一傢中小型房企如何發展，張一帆表示，他為中泰天成選擇瞭兩條腿走路的方式，除瞭在城市中心做精品住宅，中泰天成還將拓展倉儲物流地產等項目。
選擇兩條腿走路，在張一帆看來會讓中泰天成"長短結合"以更穩健的步伐前進。住宅開發往往幾年現金就回來，而做物流地產則沒有那麼快，但是物流地產的資產融資和還款都很方便，在有穩定現金流的前提下，需要開發新項目也很容易，這樣企業就實現瞭長短結合，有租金回報，有長期投入，也有短期的開發業務。此外，物流地產獲取的地塊隨著時間的發展也會產生增值收益，這樣中泰天成會以穩定的、財務負債率很低的狀態運行。
■對話
中國房地產市場進入"下半場"，有更多土地儲備和融資渠道以及品牌實力的大型房企無疑具有更多的競爭優勢。而那些中小型房企是不是隻能面臨被並購和收購的命運？
南方日報：作為一傢中小型房企，您希望把中泰天成發展成一傢什麼樣的公司？它的佈局未來會在哪裡？
張一帆：在住宅開發領域，目標就是城市中心，但是不一定局限在深圳，也會到其他的一二線城市去佈局。此外在物流產業地產方面，中泰天成會繼續隨電商發展而擴張，除瞭和亞馬遜，還會和京東等建立合作，其地點主要是一二線城市，但是不排除交通方便的三線城市。比如近期做的眉山項目，雖然是四線城市，但它是成都的後花園，並且在成都兩個機場的中間，交通很方便。此外，在物流地產方面，中泰天成也想自己做物流園，現在已經有很多物流公司想跟我們合作，其模式是我們做平臺物流公司來運營，但合作的方式不僅僅是租賃，而有可能我們介入更多。中泰天成瞄準瞭倉儲物流這一塊的巨大空間。
南方日報：由於是長期投資，房企去做物流地產勢必會遇到資金的瓶頸，對此，中泰天成將如何解決？
張一帆：國際倉儲物流巨頭普洛斯做的事情和中泰天成是一樣的，但是它更有實力更有背景，可以做更多的項目。他們資本大就做得大，我們資本小就做得小。但是倉儲物流中心一定是非常有前景的。我們發展壯大後不排除去資本市場融資，這一領域的確需要借助資本，需要投入。我們目前的租金回報大概是每年10%多一點，回報時間慢，做大後靠自己就不夠瞭，而中泰天成希望有大資本進入，以迎合這一爆炸性增長的市場。
張一帆告訴記者，房地產行業的規律就是房價如果要跌先從周邊跌，如果要漲就從中心先漲，實力大的企業可以在周邊獲得大地塊開發，而作為中小企業的中泰天成則沒有這樣的精力和資源，隻能去做城市中心的精品項目。
張一帆，1989年從上海同濟大學畢業，先做公務員後下海經商，在深圳創立瞭中泰天成集團有限公司。中泰天成在深圳開發過"福源花園"、"新洲苑"、"燕南路88號"、"中泰南山一品"、"中泰南山主角"等項目。
中小型房企 做精品住宅+特色地產
未來房企的發展趨勢，大企業就是規模化，按照城市的佈局來做，像深圳龍華和西鄉的城市化都是這種。再者就是做精品和特色，比如說在城市郊區選擇一些環境好的做養老地產，包括文化、旅遊、醫療等，這種特色地產未來都有生存空間。
內容來自sina新聞
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