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??上海一傢孵化園的負責人在接受采訪時表示,這種針對個人的辦公租賃,打破瞭傳統思維束縛,使商業地產有瞭更多潛在客戶;但是較低的入駐門檻也令租戶層次和質量良莠不齊,其中真正的創業團隊數量可能比較有限。

內容來自sina新聞

??上述說法多少為中國版WeWork的未來投下一絲陰影。雖然中國版WeWork客觀上能夠增加寫字樓的租賃需求,但其“掛羊頭賣狗肉”的運營方式似曾相識,讓人聯想起類似的旅遊地產、養老地產等概念,能夠走多遠還是一個未知數。

??上述業內人士認為,中國版WeWork的主要盈利來源為三類:一是工位費,使用辦公桌需要支付部分費用;二是會員費,即享受平臺資源需要交費;最後,如果真的有風投“相中”瞭項目,服務式辦公室的運營商可以選擇跟投,但此舉風險較大。就現狀而言,如果辦公工位能夠充分出租,就已經可以實現盈利。

??從價格上來說,服務式辦公室也要比一般辦公樓的租金昂貴。據《每日經濟新聞》記者測算,北京望京SOHO(樓盤資料) 建築面積為5091平方米,共計655個座位,如果滿員的話,那麼一個工位的單價為18元/平方米/天,而周邊寫字樓的價格普遍為6~9元/平方米/天。在蜂巢辦公空間徐傢匯店,一個工位的價格為4000~7000元/月,一個標準工位面積約為20到30平方米,租金約為6.5~10元/平方米/天,高於周邊辦公樓5元/平方米/天。

??由於朝外SOHO的二手房價格較高,上述投資要比直接買朝外SOHO的二手房更有吸引力。代理朝外SOHO二手房銷售的一位中介業務員告訴記者,朝外SOHO二手房單價在3.5萬~5萬元/平方米之間。

??由於互聯網經濟和創意產業的風行,大量創業者需要價格低廉、品質有保證又有濃鬱創業氛圍的辦公場所,這在某種程度上促成瞭“中國版WeWork”的興起,比如SOHO3Q、蜂巢辦公空間、世鰲國際等等。

??在價格高昂的商業物業銷售困難的情況下,SOHO為瞭提高辦公樓使用效率,將辦公樓化整為零後出租並回收資金,這是比較簡易便捷的操作方式。而在蜂巢辦公空間的網站上,記者看到瞭一則信息,稱若有閑置辦公樓的地產商可以聯系他們,他們將加以改造後再出租。

??黃立沖認為,創業不是假手於人就可以成功制造的,大部分創業都是失敗的,隻能依靠創業者自己領悟。旁觀者隻能從大部分“創新想法”中,選擇最有可能成功的項目進行投資和引導,並通過分享他們的成功而獲利。

??據瞭解,服務式辦公室的租賃時間普遍較短,SOHO3Q的最短租期僅為一周,最長也隻有12周,蜂巢辦公空間的收費也是以月為單位。盡管租期到瞭可以續約,手續也不復雜,但如此短暫的租期設置,很明顯,其主要的出租對象是那些不需要長期辦公的小企業主、本地市場開拓者、辦公室暫時緊缺者和過渡時期使用者等。

??不久前,SOHO中國董事長潘石屹曾表示,短租服務的對象不僅僅是創業團隊,服裝設計師、自由撰稿人等,一切有辦公短租需求的人都可以通過網上預約,到SOHO3Q來辦公。

??《每日經濟新聞》記者瞭解到,與傳統的創業孵化園相比,目前服務式辦公空間對入駐客戶的準入門檻較低,基本上隻要能提供合法的身份證明並及時交付租金,任何個人或者團隊都可以進場辦公,並享受所有的公共服務。

??協縱國際首席執行官黃立沖在接受《每日經濟新聞》記者采訪時說,有數據顯示,目前中國創業者的“痛苦度”遠遠高於美國。美國創業者實際上是自由職業者,收入穩定,有足夠的支付實力,而中國創業者未來的不確定性很大。

??據《每日經濟新聞》記者瞭解,其實中國版WeWork早在幾年前就已有落地,那麼其現實生存狀態如何?這類企業究竟靠什麼來盈利?在這一平臺上,創業企業與天使投資們又是如何考量?這一模式能否給高空置率的寫字樓市場帶來希望?

??盡管不少服務式辦公室的運營商都提出創業概念,並聲稱開放的辦公場所為風投提供瞭絕佳的觀察機會,但是從目前中國版WeWork的運營情況來看,“創業樂園”一時還很難落地。而傳統孵化園的孵化成功率高達85%,這一數字背後,是較高的準入門檻。服務式辦公室正是瞅準瞭這一利基市場,利用門檻較低這一特質來吸引租戶,但是目前仍停留在概念炒作階段。

??如此看來,中國版WeWork除瞭手續簡便、租期短暫的特質外,高昂的費用才真正戳中瞭創業者的“痛點”。

??對創業者來說 高昂的租金戳中瞭“痛點”

??WeWork要做的事情,實際上黃立沖幾年前就嘗試過瞭,結論是不能做。因為美國的物業租賃價格與其創業者的收入之比跟中國完全不同。比如,加入同一個會員中心,在美國使用一個月的價格是400~500美元,對美國創業者來說代價不高,在中國也是400~500美元,但卻可能是一名創業者一個月或半個月的工資。

??相對高昂的租金費用對創業團隊而言是沒有吸引力的,尤其是那些有初期租用需求的創業者,創業成本對他們而言是一筆不小的開支。一名創業者對《每日經濟新聞》記者表示,服務式辦公通常提供瞭很多可以滿足他們辦公需要的增值服務,但是成本仍然是他們需要操心的主要因素之一。

??對運營商來說 核心目的是增加租金收入

??前不久,國務院總理李克強全國兩會上在回答中外記者提問時透露,將出臺更多措施來推動“大眾創業、萬眾創新”。在政府為市場清障搭臺的同時,市場早已開始行動。在房地產界,3月初萬科原高級副總裁毛大慶辭職創業事件,南投快速借錢方法二胎年息使“中國版WeWork”及其商業模式一夜間吸引無數眼球。

??上述孵化園的負責人在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,“由於很多孵化園是公益性質的,因此對入駐的創業團隊有準入要求,一般會要求他們提供創業計劃書,審核評估通過後才可以進駐,並且會定期要求他們匯報創業進展。當企業發展到一定程度後,為瞭加大園區企業流轉率,他們將會被要求離開孵化園,時間一般在6個月左右,孵化成功率高達85%。”

??據瞭解,這些孵化園很多具有強大背景,他們可以提供與服務式辦公室類似的基本服務,也會提供諸如園區企業交流、人事、法律、市場等更多元化的服務,而且這些服務都是免費的,應該說更適合創業者。而中國版WeWork真能成為入駐創業項目的孵化器嗎?

??但是,上海一傢產業園的副總告訴《每日經濟新聞》記者,目前所謂的“孵化器”或者“天使基金”其實都不掙錢,真正掙錢的還是房地產。開發商引進天使基金的目的,還是為瞭吸引租客,並能爭取一部分產業支持政策。

??黃立沖表示,孵化IT領域企業的想法和概念都很好,但提供的增值服務如何收回成本是大問題。而且,一般企業從成熟到騰飛,正常周期是10年,IT類企業會短些;能指導白手起傢創業的人都是稀缺人才;因此,對新創業者盲目提供服務,很可能難以回收成本。

??一名業內人士告訴《每日經濟新聞》記者,實際上服務式辦公室的核心目的仍然是提高商南投房屋土地貸款業辦公樓的使用效率,增加租金收入。

??SOHO中國董事長潘石屹曾表示,雖然自己不會設立風投基金,但是會邀請天使基金進入SOHO3Q。蜂巢CEO張鵬則表示,公司會提供金融服務支援,旗下有金融合作夥伴,不僅會提供辦公空間,也要做企業孵化器。還比如瑞安房地產在上海楊浦區開發的“創智天地”,也與天使投資合作,同時這裡活躍著寬帶資本、農天資本、遨問投資、大學生創業基金、快創營等投資機構。

中國版WeWork現狀調查:掛創業羊頭賣地產狗肉

??在毛大慶辭職創辦中國版WeWork僅幾天之後,就有人以“創客孵化器”概念吸引投資者參與眾籌。“采用眾籌模式,在北京CBD核心區域的朝外SOHO購置辦公場地,建立‘創客孵化器’物理空間,吸引以數字媒體為代表的文化創意產業(包括但不限於互聯網、數字傳媒、創意創作、文化傳播等)的企業或創業團隊入駐。”

??這個眾籌項目位於北京CBD核心區域的朝外SOHO,面積為1074平方米。有限合夥總認繳出資額3600萬元,須以現金投資,投資下限180萬元,並以180萬元遞增,上限1080萬元,收入來源是租金收入。《每日經濟新聞》記者瞭解到,朝外SOHO的租金水平報價為7~7.5元/平方米/天,該眾籌項目將租金定在6.5~7元/平方米/天。按7元計算,在合夥人不要求使用眾籌項目租賃空間的情況下,項目的租金回報率僅7.62%。

??一位熟悉眾籌的業內人士表示,這場眾籌其實是集資購買朝外SOHO的辦公場地,然後出租給創業公司,與“創客孵化器”這個項目的關系不大。

??中國的創業經濟產業方興未艾,如何維持源源不斷的客源,對運營商是重要命題。如果沒有持續穩定的客流,資金回籠就變得異常困難,SOHO3Q也許可以依靠潘石屹的“明星效應”吸引客源,但對那些非自有物業的運營商而言,租賃物業的選擇、客流的數量將會是重要的風險控制因素。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-03-18/07525983746520938492270.shtml

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陳育菁

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