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房地產市場不會出現大反彈

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⊙記者 於兵兵 ○編輯 宋薇萍5月份,由於經濟增速回落,下行壓力日增,保持宏觀經濟穩定增長被確定為下一階段經濟政策的重心,這一定調提振瞭包括房地產在內的行業預期,無論是資本市場的房地產股,還是商品房銷售市場,都在這一預期的引導下全線飄紅。不過,需要提醒的是,房地產銷售數據的觸底不代表樓市就此重回熱烈,樓市大反彈不會出現,甚至實質回暖都言之尚早。根據中原集團研究中心統計,截至5月24日,全國54個大中城市當月累計新房銷售套數較4月同期上升22%。其中,四大一線城市領漲,同比增幅達28%。預期5月54個大中城市新房成交量較4月環比回升幅度在20%左右,並有望超過今年3月,成為2011年初新一輪調控以來的月度新高。二手住宅成交量也有小幅回升。截至5月24日,五大城市二手住宅成交量環比4月同期增加7%左右。中原領先指數系統數據顯示,近期上海和天津新增掛牌的盤源量顯著增加,上周均創新高。其餘三城市的新增盤源量環比上周也均有增加,增幅約有2成。而隨著成交量的回升,業主心態有所強化,調低報價的比例開始有所下降,上周五大城市中原報價指數繼續維持波動調整,其中京滬報價指數環比前周上漲幅度較大。這種看似出乎意料的回暖,在久經錘煉的房地產企業中並沒有引起太大的驚喜,進而重新制定提價策略。首先是限購仍未解除,說明中央對房地產市場的調控依然嚴厲,房地產市場行情大反彈預期實現的可能性較小。易居中國董事局主席周忻判斷,宏觀經濟面臨的更大壓力,或許將緩解目前對房地產行業的嚴厲限制。但更確切的房地產政策風向,需要在二季度宏觀經濟數據統計結束後才可能明確,因此,對於房地產企業來說,最壞的日子已經過去,但房地產仍處於調控之中,限購政策的嚴格執行,代表投資性購房仍被排除於房地產銷售市場之外。另外,房企資金鏈仍然嚴峻。易居房地產研究院發佈最新報告,稱房地產開發企業資金狀況將在2012年上半年經歷本輪調控以來最“緊張”的時刻,而最糟糕時點下的情況,預期與 2008年全年程度差不多。根據2012年一季度的經濟金融數據,現階段全國房地產開發企業總體資金狀況僅比2008年全年略好,部分指標已經差於2008年。比如房地產開發企業本年資金來源和開發投資比值、企業自籌資金占本年資金來源比重、房地產開發貸款餘額增速、人民幣貸款餘額增速、GDP增速等指標已經低於2008年的水平,創下歷史新低。最後來看看直接提振政策預期的地方政府微調之舉。日前揚州購房補貼政策被中央認可。未來更多地方政府效仿揚州,低調提振樓市的做法將不可避免。一位北京房地產界權威人士稱,地方政府在固定資產投資增速下降過快的情況下,二季度後啟動刺激政策的可能性更大。對於二季度情況,易居研究院預測:宏觀經濟仍在繼續探底,二季度GDP增幅可能再創本輪下滑新低;第二,前4個月,房地產開發企業本年資金來源同比增長5.1%,增速比一季度的8.1%回落3.1個百分點,增幅仍在探底;第三,前4個月,全國房地產開發投資同比增長18.7%,增速比一季度回落4.8個百分點,回落幅度大於開發企業資金來源,這說明開發商有意在減少和控制開支;第四,4月末,人民幣貸款餘額同比增長15.4%,比一季度減少0.3個百分點。這說明,雖然“要把穩增長放在更加重要的位置”,但鑒於通脹壓力,信貸政策仍不能過快寬松化。利空因素之外,或許房地產銷售數據的復蘇能夠緩解固定資產投資下行趨勢,但由於房地產開發的周期性,這種帶動效應短期內還不會體現出來。總體來看,2012年房地產開發企業資金狀況將在上半年觸底,而二季度經濟數據中對樓市的利好因素與利空因素並存,未來宏觀政策的走向,將決定這一輪樓市真正底部的到來。

新聞來源http://house.hexun.com/2012-05-29/141872563.html
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陳育菁

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