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??在服務式辦公室這一領域,創立於歐洲、已經進入中國市場的雷格斯是另一個規模較大的代表性案例,公司方面稱目前分佈著2000個網點,包括750個城市,遍及100個國傢和地區。圈內人士告訴記者,雷格斯的模式常被稱為“服務式辦公室”或“虛擬辦公室”。

??上海一傢孵化園的負責人在接受采訪時表示,這種針對個人的辦公租賃,打破瞭傳統思維束縛,使商業地產有瞭更多潛在客戶;但是較低的入駐門檻也令租戶層次和質量良莠不齊,其中真正的創業團隊數量可能比較有限。

??WeWork對外宣稱,公司目前已有將近15000個會員,他們可以面對面展開協作。公司通過app、正式和非正式的各種活動鼓勵會員相互交流。最近的一份調查說,51%的會員會每個月和其他會員做一次生意,比在線的商務關系真實多瞭。

??《每日經濟新聞》記者瞭解到,與傳統的創業孵化園相比,目前服務式辦公空間對入駐客戶的準入門檻較低,基本上隻要能提供合法的身份證明並及時交付租金,任何個人或者團隊都可以進場辦公,並享受所有的公共服務。

??上海嘉煦投資的唐維告訴記者,國外的“WeWork們”本質上都不是靠收租金盈利,發掘優質創業型企業,引入投資或直接投資,才是其目標。

??協縱國際首席執行官黃立沖在接受《每日經濟新聞》記者采訪時說,有數據顯示,目前中國創業者的“痛苦度”遠遠高於美國。美國創業者實際上是自由職業者,收入穩定,有足夠的支付實力,而中國創業者未來的不確定性很大。

??黃立沖表示,孵化IT領域企業的想法和概念都很好,但提供的增值服務如何收回成本是大問題。而且,一般企業從成熟到騰飛,正常周期是10年,IT類企業會短些;能指導白手起傢創業的人都是稀缺人才;因此,對新創業者盲目提供服務,很可能難以回收成本。

??但是,上海一傢產業園的副總告訴《每日經濟新聞》記者,目前所謂的“孵化器”或者“天使基金”其實都不掙錢,真正掙錢的還是房地產。開發商引進天使基金的目的,還是為瞭吸引租客,並能爭取一部分產業支持政策。

??由於互聯網經濟和創意產業的風行,大量創業者需要價格低廉、品質有保證又有濃鬱創業氛圍的辦公場所,這在某種程度上促成瞭“中國版WeWork”的興起,比如SOHO3Q、蜂巢辦公空間、世鰲國際等等。

??完備的社會保障網絡、發達的金融服務,使美國成為一個創業活動最為活躍的國傢。服務於海量、輕資產、初創期的企業和個人,WeWork這樣一個共同工作空間正在爆紅,市值逼近50億美元。

??如此看來,中國版WeWork除瞭手續簡便、租期短暫的特質外,高昂的費用才真正戳中瞭創業者的“痛點”。

??一位熟悉眾籌的業內人士表示,這場眾籌其實是集資購買朝外SOHO的辦公場地,然後出租給創業公司,與“創客孵化器”這個項目的關系不大。

??據《每日經濟新聞》記者瞭解,其實中國版WeWork早在幾年前就已有落地,那麼其現實生存狀態如何?這類企業究竟靠什麼來盈利?在這一平臺上,創業企業與天使投資們又是如何考量?這一模式能否給高空置率的寫字樓市場帶來希望?

中國版WeWork現狀調查掛創業羊頭賣地產狗肉

??世邦魏理仕環球研究部資深董事謝晨認為,雷格斯面對的是更大的商業組織,比起WeWork這類面對初創型企業的社區,商業往來的成功率會更高。WeWork要想發掘增值的空間,需要牢記這裡涉及的是“人的生意”,更註重人與人之間的交流和交往。

??在價格高昂的商業物業銷售困難的情況下,SOHO為瞭提高辦公樓使用效率,將辦公樓化整為零後出租並回收資金,這是比較簡易便捷的操作方式。而在蜂巢辦公空間的網站上,記者看到瞭一則信息,稱若有閑置辦公樓的地產商可以聯系他們,他們將加以改造後再出租。

??“在美國,很多年輕人都會選擇創業,而非一心進入大公司上班。”一位曾在美國求學多年的律師告訴《每日經濟新聞》記者,共同工作模式在美國的爆發,其根基是美國崇尚創業的文化,加上美國金融體系發達、資本活躍,創業的風險被分擔,創業者可以在低成本下展開自己的事業。

??中國的創業經濟產業方興未艾,如何維持源源不斷的客源,對運營商是重要命題。如果沒有持續穩定的客流,資金回籠就變得異常困難,SOHO3Q也許可以依靠潘石屹的“明星效應”吸引客源,但對那些非自有物業的運營商而言,租賃物業的選擇、客流的數量將會是重要的風險控制因素。

??對運營商來說 核心目的是增加租金收入

??美國WeWork:目標是發掘初創企業

??上述業內人士認為,中國版WeWork的主要盈利來源為三類:一是工位費,使用辦公桌需要支付部分費用;二是會員費,即享受平臺資源需要交費;最後,如雲林就學貸款二胎年息果真的有風投“相中”瞭項目,服務式辦公室的運營商可以選擇跟投,但此舉風險較大。就現狀而言,如果辦公工位能夠充分出租,就已經可以實現盈利。

??今年3月,《財富》雜志記者進入WeWork總部,描述瞭其“類谷歌[微博]”式的工作場所。不論你是一個還沒有被認可的自由藝術傢,或是一個初創公司的小老板,都可以在繳納400~650美元之後,在WeWork租下一個辦公室,並享用一切工作需要的東西。在WeWork官網上可以發現,選擇WeWork的包括藝術傢、自由撰稿人、初創型企業等。現在,WeWork甚至已經發展到連教育、培訓都可以提供瞭。它是如此的火爆,有人甚至需要排隊等待兩年。

內容來自sina新聞

??SOHO中國董事長潘石屹[微博]曾表示,雖然自己不會設立風投基金,但是會邀請天使基金進入SOHO3Q。蜂巢CEO張鵬則表示,公司會提供金融服務支援,旗下有金融合作夥伴,不僅會提供辦公空間,也要做企業孵化器。還比如瑞安房地產在上海楊浦區開發的“創智天地”,也與天使投資合作,同時這裡活躍著寬帶資本、農天資本、遨問投資、大學生創業基金、快創營等投資機構。

??2010年,WeWork在紐約曼哈頓開始創業,5年後的今天,其估值已經達到50億美元,在美國有29個工作地點,在歐洲和以色列也有佈點。但目前還未進入中國市場。

??WeWork模式爆紅市值逼近50億美元

??相對高昂的租金費用對創業團隊而言是沒有吸引力的,尤其是那些有初期租用需求的創業者,創業成本對他們而言是一筆不小的開支。一名創業者對《每日經濟新聞》記者表示,服務式辦公通常提供瞭很多可以滿足他們辦公需要的增值服務,但是成本仍然是他們需要操心的主要因素之一。

??盡管不少服務式辦公室的運營商都提出創業概念,並聲稱開放的辦公場所為風投提供瞭絕佳的觀察機會,但是從目前中國版WeWork的運營情況來看,“創業樂園”一時還很難落地。而傳統孵化園的孵化成功率高達85%,這一數字背後,是較高的準入門檻。服務式辦公室正是瞅準瞭這一利基市場,利用門檻較低這一特質來吸引租戶,但是目前仍停留在概念炒作階段。

??在毛大慶辭職創辦中國版WeWork僅幾天之後,就有人以“創客孵化器”概念吸引投資者參與眾籌。“采用眾籌模式,在北京CBD核心區域的朝外SOHO購置辦公場地,建立‘創客孵化器’物理空間,吸引以數字媒體為代表的文化創意產業(包括但不限於互聯網、數字傳媒、創意創作、文化傳播等)的企業或創業團隊入駐。”

??這個眾籌項目位於北京CBD核心區域的朝外SOHO,面積為1074平方米。有限合夥總認繳出資額3600萬元,須以現金投資,投資下限180萬元,並以180萬元遞增,上限1080萬元,收入來源是租金收入。《每日經濟新聞》記者瞭解到,朝外SOHO的租金水平報價為7~7.5元/平方米/天,該眾籌項目將租金定在6.5~7元/平方米/天。按7元計算,在合夥人不要求使用眾籌項目租賃空間的情況下,項目的租金回報率僅7.62%。

??由於朝外SOHO的二手房價格較高,上述投資要比直接買朝外SOHO的二手房更有吸引力。代理朝外SOHO二手房銷售的一位中介業務員告訴記者,朝外SOHO二手房單價在3.5萬~5萬元/平方米之間。

??據瞭解,這些孵化園很多具有強大背景,他們可以提供與服務式辦公室類似的基本服務,也會提供諸如園區企業交流、人事、法律、市場等更多元化的服務,而且這些服務都是免費的,應該說更適合創業者。而中國版WeWork真能成為入駐創業項目的孵化器嗎?

??WeWork要做的事情,實際上黃立沖幾年前就嘗試過瞭,結論是不能做。因為美國的物業租賃價格與其創業者的收入之比跟中國完全不同。比如,加入同一個會員中心,在美國使用一個月的價格是400~500美元,對美國創業者來說代價不高,在中國也是400~500美元,但卻可能是一名創業者一個月或半個月的工資。

??黃立沖認為,創業不是假手於人就可以成功制造的,大部分創業都是失敗的,隻能依靠創業者自己領悟。旁觀者隻能從大部分“創新想法”中,選擇最有可能成功的項目進行投資和引導,並通過分享他們的成功而獲利。

??對創業者來說 高昂的租金戳中瞭“痛點”

??除瞭收房租,WeWork還設法讓會員們意識到,他們加入瞭一個豐富的商業網絡,可以找到合作夥伴、客戶、投資人。根據《福佈斯》的報道,WeWork可以稱為是“現實版的阿裡巴巴[微博]”——每月至少有51%的會員和其他會員有一次交易。

??一名業內人士告訴《每日經濟新聞》記者,實際上服務式辦公室的核心目的仍然是提高商業辦公樓的使用效率,增加租金收入。

??WeWork是當下美國創業圈的“明星”,不僅給數量龐大的美國小企業主創造瞭一個共同工作的空間,自己的估值也在快速攀升,被稱為“上市在即”的明星企業。

??據瞭解,服務式辦公室的租賃時間普遍較短,SOHO3Q的最短租期僅為一周,最長也隻有12周,蜂巢辦公空間的收費也是以月為單位。盡管租期到瞭可以續約,手續也不復雜,但如此短暫的租期設置,很明顯,其主要的出租對象是那些不需要長期辦公的小企業主、本地市場開拓者、辦公室暫時緊缺者和過渡時期使用者等。

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??上述孵化園的負責人在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,“由於很多孵化園是公益性質的,因此對入駐的創業團隊有準入要求,一般會要求他們提供創業計劃書,審核評估通過後才可以進駐,並且會定期要求他們匯報創業進展。當企業發展到一定程度後,為瞭加大園區企業流轉率,他們將會被要求離開孵化園,時間一般在6個月左右,孵化成功率高達85%。”

??上述說法多少為中國版WeWork的未來投下一絲陰影。雖然中國版WeWork客觀上能夠增加寫字樓的租賃需求,但其“掛羊頭賣狗肉”的運營方式似曾相識,讓人聯想起類似的旅遊地產、養老地產等概念,能夠走多遠還是一個未知數。

??創業型企業在雷格斯,租期最短可按天選擇。雷格斯面對的企業規模是1~500人,並承諾其不需要任何前期投入,這為初創期的企業提供瞭一個無門檻的辦公室。後期,則伴隨著企業規模的擴大,可以適時調整辦公室規模。

??在WeWork的咖啡吧就可能遇到你的投資人

??前不久,國務院總理李克強全國兩會上在回答中外記者提問時透露,將出臺更多措施來推動“大眾創業、萬眾創新”。在政府為市場清障搭臺的同時,市場早已開始行動。在房地產界,3月初萬科原高級副總裁毛大慶辭職創業事件,使“中國版WeWork”及其商業模式一夜間吸引無數眼球。

??唐維舉例說,在上海嘉興,亞馬遜[微博]和當地政府合作,在一個孵化器類的園區為初創型企業提供雲服務。這一平臺經常引入天使A輪投資方,幫助企業經歷從0到1的創業過渡期。

??唐維說,WeWork和許多眾籌網站類似,都是幫助天使投資人給小企業服務的過程中,對項目有更深的瞭解,這是一個優選的過程,以“大大減少投資的風險,讓成功率得到提高”。

??WeWork在各路投資人眼中是一個巨大的“項目池”,它通過對空間的設計,創造各種“偶遇”機會,在去冰箱拿食物的過程中、在咖啡吧休息的時候,或許你就會遇到自己的投資人。在情人節聚會上,一邊喝點紅酒、吃點巧克力,一邊聊天,有的人也會直接遇到自己的投資人,根本不用在線上泡很長時間。

??不久前,SOHO中國董事長潘石屹曾表示,短租服務的對象不僅僅是創業團隊,服裝設計師、自由撰稿人等,一切有辦公短租需求的人都可以通過網上預約,到SOHO3Q來辦公。

??從價格上來說,服務式辦公室也要比一般辦公樓的租金昂貴。據《每日經濟新聞》記者測算,北京望京SOHO建築面積為5091平方米,共計655個座位,如果滿員的話,那麼一個工位的單價為18元/平方米/天,而周邊寫字樓的價格普遍為6~9元/平方米/天。在蜂巢辦公空間徐傢匯(13.87,-0.08,-0.57%)店,一個工位的價格為4000~7000元/月,一個標準工位面積約為20到30平方米,租金約為6.5~10元/平方米/天,高於周邊辦公樓5元/平方米/天。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-18/07395983743358097735956.shtml

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陳育菁

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