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內容來自sina新聞

  據經濟之聲《天下公司》報道,近年的土地拍賣中地王頻現,房價也出現上漲甚至飆升。在剛剛結束的"2013蘭州房地產業展示交易會"上,一些房地產企業認為,是土地拍賣導致瞭房價非理性飆升,目前的土地供應制度應該改革,呼籲取消土地拍賣。

  其中71個城市環比上漲,29個城市環比下跌。北京、上海等十大城市住宅均價1萬7871元/平方米,與上年同期相比上漲12.18%。

  從前三季度杭州土地拍賣的情況來看,住宅用地受到多方關註,高溢價地塊頻頻出現,不少外來房企大鱷也強勢進入爭奪杭州優質稀缺地塊。



  北京中原地產研究總監張大偉介紹,內地土地出讓制度始於90年代,在單一土地出讓方的情況下,土地拍賣相比協議出讓是更合適的途徑。

  其中,今年9月初,原浙大華傢池校區地塊拍賣,由綠地、世茂和濱江競得,總價高達130多億元,成為杭州新的總價"地王"。

  土地出讓制度的發展與改革建議

  對地方政府來說,高溢價率出讓土地。根據杭州市國土資源局最新公佈的土地出讓成交結果,今年前三季度,杭州市區(含蕭山、餘杭)共出讓土地171宗,面積約607萬平方米,土地出讓收入超過千億元,達到約1023億元,創出近5年來杭州土地出讓同期收入的新高。

  幾個月後,1988年7月9日,上海市第一次以國際招標方式出讓虹橋開發區內26號地鐵共1.29萬平方米土地50年的使用權,日本孫臣氏企業有限公司一舉中標支付瞭相當於1.0416億元人民幣的美元。有償使用土地從此逐漸成為中國人的常識。後來,買地、賣地、蓋房、賣房一度成為經濟熱點並引發一系列不大不小的社會問題,這些都發端於土地有償使用這一思想。

  1987年7月1日,深圳市政府又提出以土地所有權與使用權分離為指導思想的改革方秦確定可以將土地使用權作為商品轉讓、租賃、買賣。9月8日,深圳市以協商議標形式出讓有償使用的第一塊國有土地;9月11日以招標形式出讓第二塊國有土地;12月1日又以拍賣形式出讓第三塊國有土地使用權,這是中華人民共和國成立後的首次土地拍賣活動,引起瞭國內外人士的重視。

  張大偉:先是房價漲瞭,然後才有地價漲瞭,因為地價反映瞭開發商的預期。很多開發商說到地王的出現推漲瞭房價,但是這種地王的出現也是因為當時的房價漲幅過快,繼續推動瞭土地價格的上漲。其實地王隻出現在少數時候,而且出現的比例很低。大傢可以看一下現在北京或上海賣10萬元以上一平米的房子,這些土地價格很少超過一萬的,在這種情況下你很難說是土地價格推漲瞭房價。

  土地拍賣

  在今年多個城市湧現出的地王中,以其中兩個為例:

  今年9月份,新鴻基以217.7億奪上海徐傢匯地王,成交樓面價達到3.73萬元/平方米。

  今年7月份,中糧地產以23.6億元的價格,拿下北京朝陽區孫河西甸村地塊,折合樓面價高達4.6萬元/平方米,業內預計未來房價破十萬;

  陳雲峰分析,市場經濟下造成高房價的根本原因還是供需關系,北京市場需求旺盛,即便放開土地供應,房價應該也不會便宜。

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土地拍賣致房價非理性飆升 業內稱因需求旺盛

  張大偉:因為現在國有土地出讓隻有一種辦法,肯定是拍賣,隻有這樣才可以避免國有土地或者國有資產的流失。協議出讓的話有可能會出現灰色的部分。土地拍賣制度是隨著香港的土地出讓制度出現的,特別是到瞭2005、2006年之後,所有的土地必須招拍掛,這房屋二胎銀行申辦利率多少免費諮詢試算種形式的確會出現價高的現象,但因為土地隻有國有一個出讓方,這也是唯一的辦法。如果是協議出讓或者其他方式的話,也不太可能出現低地價。即使地價低瞭,房價也不一定會低。

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  業內觀點:並非土地拍賣造成高房價

  實施土地收儲及招拍掛,可以增加地方財政收入,改善城市基礎設施建設,提高土地市場的公平性和透明性,這方面有積極的作用。但任何一種制度的變遷,都需要相關的制度予以相應的完善和匹配。

  北京中原地產研究總監張大偉也表示,地王相對來說隻是出現在少數時候,從這麼多年房地產的發展情況來看,其實是先有房價漲瞭,才有地價漲瞭。

  中國房地產經理人聯盟秘書長、華業地產副總裁陳雲峰建議,目前的土地都是政府收儲之後再來拍賣,這個出口可以保留,而在土地進入這一塊,可以適當放寬標準。

  陳雲峰:在原來沒有土地招拍掛制度之前其實土地市場非常混亂,也沒有什麼公平公正可言,亂象環生。現在推翻瞭,一是根本不可能,二是也會產生新的問題,像國外東京、紐約這些大的城市,土地不是招拍掛,但是同樣房價很高。所以我覺得土地拍賣制度是一個原因,但不是根本性的原因。



  土地收儲

  國傢土地儲備機構動用國傢優先購買權力,對流入土地市場的土地使用權進行購買,通過土地整理後作為儲備用地的過程。

  中國房地產經理人聯盟秘書長、華業地產副總裁陳雲峰認為,土地拍賣制度不是高房價的根本原因。

  在指定的時間、公共場合,在主持人的主持下,通過公開競價而定價的方式買賣土地使用權的行為。在中國的程序是:

  ①土地管理部門於公開拍賣前30日發出拍賣公告。

  ②競買人報名參加競買並索取有關文件。

  ③競買人向拍賣人報送參加競買的有關資料,經審核批準成為競買人,交納保證金,領取競買號牌。

  ④在約定的時間、地點並按程序公開拍賣:主持人介紹拍賣地塊位置、面積、用途、規劃要求及其他有關事項;公佈拍賣起叫價;競買人按規定的方式競相應價或加價,其最後應出最高價(或加價)者即為競得人;簽訂《拍賣成交確認書》;競得人在拍賣成交之日起15日內與土地管理部門簽訂土地出讓合同,並交付相當於地價總額的10%的定金;競得人按規定期限付清地價款後,依法辦理土地登記,領取土地使用證書。

  樓面價

  樓面價是指土地總價格除以土地的允許最大建築面積,表明瞭該項目在銷售時,單位售價中所包含的土地成本。

  1987年9月8日,我國第一次拍賣土地

  新中國成立後,土地屬國傢所有,一直由國傢統一分配,無償使用。

  1981年11月,深圳特區首先開始對部分土地使用征收費用。

  有開發商表示,很多開發商本意上並不願意高價拿地,但土地緊缺,就算"大出血"也必須來搶地。如果當地房價是4000元,"地王"出現後,樓面價上漲1000元,那麼新房售價必然要在6000元左右,這樣一來,附近的樓盤必然上調價格,房價自然會整體上漲。

  全國百城房價指數

  根據百城價格指數調查數據,2013年8月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為1萬0442元/平方米,環比7月上漲0.92%,自2012年6月以來連續第15個月環比上漲。

  陳雲峰:供求關系在市場價格當中實際上是一個完全市場化的因素,所以我可以預言,像北京這種城市,因為需求比較旺盛,你把土地全部都放開,同樣會產生高房價。地價的上漲有很強的市場性,確實還是由供需來決定,所以調控的重點不是說打壓開發商,而是通過限制購買人的資格來抑制投機性的需求。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-10-08/07493616654.shtml

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陳育菁

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