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  從各地競相取消限購,再到央行緊急調整房貸認定標準,在房地產市場日趨不振的今年,政府在托市的道路上,又向前邁瞭一大步新北淡水建地貸款

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-10-03/09114497555.shtml

  房地產托市,不是想托就能托得住,如果托得過猛,不僅不能取得真實效果,還會變相放縱地方政府對土地財政的依賴,從而將我國經濟拖入未來更為難解的房地產困局之中。(作者系中國金融智庫研究員)

  就房屋租售比而言,國際上一般將租售比在1∶300-1∶200范圍之內視為房產市場狀況良好的標準,過高就意味著房產泡沫的出現,低於1∶200,則表明這一區域房產升值空間大。而在我國,自2010年以來,全國各大城市的房屋租售比卻普遍高達1:600-1:400,這與國際通行標準相比,明顯過於高企,已經遠遠偏離合理區間。

 新政影響顯現需待時日

  "我估計起碼要到4日以後,才會出現客戶增多的情況。"周峰認為,到那時部分開發商會針對前三天的成交情況重新調整價格,而客戶外出也陸續回流。

  仔細研判當下形勢,回歸理性判斷,可以確定的是,無論是當前央行"定向寬松"的托市,還是其他部門下一步可能推出的其他托市形式,其最終能否取得實效,均需滿足以下三個前提條件。

房地產有效托市三大前提財政消除賣地收入依賴

  再從房價收入比來看,2013年,全國商品住宅房價收入比為7.3,這與國際通行的4-6合理區間相比,亦已明顯偏高,而同年這一指數最高的城市為北京,房價收入比高達14.5,海南、上海、浙江和福建作為排名前五的幾個省市,房價收入比也均已破9。

  "如果銀行政策能落地的話,估計能釋放部分學位需求資金",陳秋炳說,越秀區的二手樓不少是針對改善型需求買傢,但7成首付加上上浮10%利率的貸款政策無疑是一大門檻,如果政策能落地,有望改變釋放學位房需求資金不足的局面。

  賣地收入占地方財政收入比重過大,應該予以糾正,尤其在我國大規模城市化已告一段落時。縱觀全球各大經濟體,絕無賣地收入占地方財政收入過大的情況,其房地產市場是可持續繁榮的。因為,伴隨著土地財政的延續,在房地產市場供給端持續增加的同時,需求端隻會呈邊際下降的趨勢,而絕無同比上升可能。

  由此不難看出,國內房地產市場亞健康狀況嚴重。前幾年不斷飆升的房價、火熱的房地產市場都隻是虛假的泡沫現象,本輪房價震蕩下跌隻是合理回調。

  其一,有效托市必須建立在房價相對合理的前提下。盡管,對於何謂合理的房價,不同國傢和地區並沒有絕對標準,但是,我們仍可以房屋租售比和房價收入比這兩項指標做相對考量。

  其二,有效托市必須建立在地方財政消除賣地收入依賴的基礎上。實際上,自2003年以來,我國地方財政的賣地收入依賴可謂是逐年加強,統計數據顯示,2013年我國地方政府國有土地使用權出讓收入占地方財政收入35%,該年度北、上、廣、深的土地出讓金更是創下歷史新高,合計高達5014億元,相比2012年全年的2005億元,上漲幅度達到瞭150%。

  其三,有效托市還須以實體經濟的探底回升為前提。事實上,自2010年以來,我國建地貸款台南北區建地貸款實體經濟即已進入持續探底的階段,螺紋鋼(2532,-10.00,-0.39%)和煤炭作為反映實體經濟景氣度的大宗商品,與去年初相比,現在的價格差不多跌瞭一半,近乎腰斬。缺乏實體經濟的穩定支撐,居民的實際可支配收入必然無法保持有效增加,而在整體購買力降低的情況下,對房地產市場任何形式的托市,最終均有可能竹籃打水一場空。

  在當前房地產市場尚未發生恐慌式暴跌的情況下,任何形式的托市,其動機和最終效果,均值得質疑。在房價持續暴漲的過去十年,種種壓制房價上漲的調控手段最終均告失敗,同樣,在房價逐漸進入回調通道之當下,當前各色托市手段焉能取得實效?

  9月30日,央行發佈樓市新政,要求金融機構對擁有一套住房並結清貸款的傢庭,如再次申請購房貸款,可按首套房貸款政策執行。此外,央行還鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發行期限較長的專項金融債券,定向投放房貸。

  經濟人楊國英專欄

  楊國英專欄:房地產有效托市的三大前提

  "央行隻是出瞭大概方向,整體會利好於樓市,但客人方面反應還未那麼明顯。有不少改善的客戶困於資金方面,所以還沒出手。"合富置業市場經理梁燕明表示,目前有一批手上有錢、可以還清首套房貸款的改善買傢已積極看樓,但黃金周一手樓選擇多,他們都會先去看一手樓,比較下價錢。"那些改善買傢去看二手樓的話,預計得等到10月中下旬,一手樓市場看得差不多瞭,才會去二手樓市場上比較。"梁燕明認為,政策利好作用於二手樓市預計會延後,"起碼要過瞭國慶黃金周。"

  多名受訪的業內人士均表示,年底前如無其他新政變化,預計二手樓成交量因央行政策利好會有10%-20%的漲幅,成交價持穩或微升。

  而已經過去的3個季度,根據周峰的說法,廣州二手樓成交量同比跌幅達2成,"去年黃金3月成交1.6萬套,10月份'穗六條'出臺前成交6800套,而今年8月份隻成交3300套",預計第四季度成交量比第三季度環比漲15%-18%,部分準買傢會妥協。

  老區學位樓需求或進一步釋放

  中原地產越秀區老荔灣區物業部副總經理陳秋炳也表示,每次樓市調控政策出臺,二手市場反應都比一手樓慢,越秀區成交量與去年同比,今年前8月跌幅達4成,成交價則一直處於與去年基本持平並微降。

  應該說,面對今年房地產市場的不景氣,為避免樓市爆發恐慌性的斷崖,對於此前地方政府紛紛取消限購,是可以理解的,但是,對於央行此次向房地產市場超大力度的放水,卻遠遠出乎市場的預料之外,且其最終能否真正收到托市之效,仍不能不令人產生懷疑。

內容來自sina新聞
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陳育菁

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