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  "不過,這份協議的訂立被市場人士普遍解讀為遠洋地產為緩解資金面趨緊做出的無奈之舉。事實上,這份看上去有對賭意味的協議,雙方約定的條件並不算苛刻。按10%的利息算,已經較現在市場上可以找到的諸多融資手段要便宜不少,從太古地產的角度,更像是給遠洋地產的一次資金援助。"知情人士稱。

  對於出賣睿東中心的真正原因,遠洋地產方面的回答顯得有些詞不達意,"在我們此前銷售計劃中一直以爭取大宗交易作為主要目標,因為對於寫字樓來說,我們相信業權集中是交付後能保持高品質運營管理的有力保證。此外,我們也預期集中業權所帶來的高質素商務人群能為臨近的購物中心遠洋太古裡帶來有力的客源支撐。"一位遠洋地產高層回復本報記者稱。

土建融新北金山土建融成都睿東中心易手迷局

  這個誕生伊始就廣受關註的合作項目,一度被視為遠洋地產在西南地區商業地產領域最得意的作品,最終走向易主的命運,盡管最後的賣傢還沒有浮出水面,但圍繞這個項目的爭議卻一直存在並持續發酵:睿東中心在整個商業綜合體當中一直遭受著尷尬的處境;尚未完工便成功售出已然超出瞭一般市場交易邏輯;從它堅持散售、散租到最終整體售賣的抉擇,層層迷霧始終無法解開。

  "其實睿東中心從一開始就表現得像一個討人嫌的孤兒,因為嚴格來講,它就是一個純粹的商業寫字樓,跟大慈寺文化商業綜合體格格不入。"成都當地業內人士稱。

  成都大慈寺項目的市場前景從一開始就飽受質疑。據四川省商業地產聯盟的數據顯示:目前成都開工建設的城市綜合體數量已超過100個,且大多單體體量在10萬平方米以上,未來幾年預計還將有1000萬平方米的體量入市,這一數字已經超越北京、上海等一線城市。

  2012年9月,大慈寺項目正式破土動工,根據施工信息顯示,該項目占地面積約70540平方米,建築面積約38萬平方米。

  據記者現場采訪瞭解到,睿東中心現正處於施工階段,主體建築剛建到17層。除瞭外圍廣告牌上醒目的"成都金融中心·國際商務領袖"和碩大的招商電話號碼之外,這棟還未成型的建築在高樓林立的東大街並不起眼。

  "雙方聲稱的'互利共贏',其邏輯在於,遠洋地產為戰線拉得過長所導致的供血不足和貧乏的零售、酒店管理找到瞭輸血者和優秀的營運商;太古地產則伺機借助遠洋地產強大的政府資源在成都站穩瞭腳跟。"上述中銀國際分析師稱。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-02/13012394287.shtml

  有傳聞稱,睿東中心本次是被深圳某私募基金購入。遠洋方面以保密協議為由拒絕證實,僅表示,"對於該項目交易剩餘的11%樓面面積,將以售賣為主,目前正在跟感興趣的買傢進行洽商"。

  2010年年底,在太古地產提前墊付貸款的情況下,遠洋地產與太古地產以20.03億元人民幣預付購入成都市錦江區大慈寺區域的一幅土地。

  今年4月,遠洋地產和太古地產再次宣佈,與中國銀行股份有限公司、中國農業銀行股份有限公司,以及南洋商業銀行(中國)有限公司達成協議,為合資公司--成都乾豪置業有限公司及成都銀港置業有限公司簽訂一項人民幣22.5億元銀團貸款協議;此項10年期銀團貸款將用於開發成都大慈寺文化商業綜合體項目。

  一則位於成都核心商圈的綜合體辦公樓部分的蹊蹺交易信息,聯同圍繞該項目兩大股東遠洋地產和太古地產之間錯綜復雜的融資和運作,讓成都睿東中心這個尚未完工的項目成為一個引發懸疑的迷局。

內容來自sina新聞

  另外,從項目總體效果圖上看,睿東中心跟該商業綜合體其他部分建築風格相比,顯得有些格格不入。

  "遠洋太古裡將由我們自持運營,目前已有包括GUCCI 古馳、 Cartier 卡地亞、Hermès 愛馬仕等在內的國際品牌簽約,計劃於2014年第二季度開業。"遠洋地產上述高層告訴本報記者。

  值得註意的是,在睿東中心售賣後,遠洋地產在官方公告中對於成都大慈寺綜合體項目已統一改稱"成都遠洋太古裡"。

  "對遠洋地產來說高雄二胎,如果自持睿東中心,短時間內獲得盈利基本不可能,因為資金回籠的周期相當漫長。散租散售後難以保證統一管理和運營,預期回報難以實現,而且前提是,開發商的資金能力和運營能力都很高。"中銀國際一位不願具名的分析師稱。

  8月7日,遠洋地產和太古地產聯合宣佈,以約21億元售出瞭成都大慈寺文化商業綜合體辦公樓睿東中心。在當前成都寫字樓一片唱衰聲中,此次交易令業界嘩然。

  融資迷霧

  尚未完工便急於轉手,接盤者則遲遲未浮出水面,原先堅持散售、散租最終卻選擇整體售賣,圍繞著睿東中心項目,太多的疑問混雜其間。

  而不得不提的是,之前該項目兩大股東之間錯綜復雜的融資運作手法。

  中國房地產報記者獲悉,此次交易樓面面積約10.7萬平方米,包含350個停車位,占整座辦公樓總樓面面積約89%。

  這是遠洋地產進軍西南地區之後最大手筆的購地,亦是與太古地產繼北京頤堤港商業綜合體大獲成功後的第二次合作。而太古地產早在2005年就在成都設立瞭辦事處,覬覦成都市場已久。

  2012年初,遠洋與太古訂立認購協議,太古成都以股東貸款的方式向雙方的合營公司"乾林中國"提供總額2.3億美元的資金,用於支付成都大慈寺項目餘下的土地款及運營資金。

  遠洋地產當時解釋訂立此協議是一次"互利共贏"的戰略部署,其好處是:公司無須即時出資,同時又容許公司其後通過購回期權股份來恢復合營公司50%的股權。

  睿東中心屬於大慈寺文化商業綜合體之一部分,坐落於成都最繁華的東大街黃金地段。該綜合體商業總樓面面積約25萬平方米,除睿東中心外,還包括一座總樓面面積約10萬平方米的開放式、低密度的街區形態購物中心成都遠洋太古裡。同時,由太古酒店管理的都會風尚酒店博舍(包括100間酒店客房及42間服務式公寓客房)

  本報記者在采訪中發現,過量的成都商業綜合體供應以及睿東中心在整個大慈寺文化商業綜合體中的尷尬處境讓該項目面臨整體市場和項目本身定位的雙重困境。

  "高速增長的商業綜合體已經成為懸在這座充滿活力及商業氛圍的城市頭上一柄達摩克利斯之劍--不斷井噴的商業地產供應量,已讓成都顯得格外'臃腫'。同時,商業地產的瘋狂供應也讓成都的大量城市綜合體面臨著巨大的招商和消化難題。"某專業研究機構分析稱。

  事實上,早在半年之前,成都睿東中心就在國內專業的寫字樓租售平臺"金鋪網"上掛出瞭散售和招租信息。隻是不知,此次遠洋地產和太古地產為何改變瞭之前散售、散租的思路。

  最終的結果並不出人意料,遠洋分兩次以6900萬美元和6073萬美元的價格回購瞭剩餘股份,同時付清瞭2010年太古地產墊付的土地款。這筆賬直到今年7月才理清。

  "對於遠洋地產和太古地產一系列融資手段,可以說一個願打,一個願挨,也可以說各取所需。站在遠洋的角度,整售睿東中心有其必然性,因為整個項目投資本來全部是融資貸款,而遠洋資金面趨緊的事實由來已久,綜合考慮的話,當然是選擇資金為王--資金回籠。"知情人士分析稱。

  回顧整個項目從拿地到動工,遠洋地產似乎是一個幾乎不需要付出,卻能坐享其成的角色,而太古地產則從拿地資金到後續開發是出錢又出力,卻要讓渡50%收益給遠洋地產,個中緣由耐人尋味。

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  雙重困境
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陳育菁

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