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  在福建發展風生水起之時,黃其森做出一個戰略決定,將主戰場從福州移往京城。"在福州做得再好,也就是個省級勞模,而進京則是全國勞模。"黃其森說。

  抵禦風險

黃其森地產黃金時代才剛剛開始

  2000年,正值樓市最為火熱之時,泰禾卻將重心移到資本市場的戰略構建,著力重組福建三農,將旗下泰禾地產價值24.2億元的全部股權註入福建三農,計劃借殼上市,借力資本市場。經過40多個月的艱辛努力,2010年9月30日,泰禾集團借殼福建三農成功上市,成為當年國內唯一上市的地產股票,更是十年來福建極少數成功實現上市的房地產企業之一。此外,黃其森還擔任福建海峽銀行董事、福建省總商會副會長。

  今年2月,泰禾力克群雄50億元斬獲北京西局地塊,這是泰禾開年至今在全國拿下的第四幅地塊。截至目前,泰禾集團2014年拿地金額超過79億元。

  2009年,泰禾在北京市場的第一個項目--位於通州京杭大運河畔的"運河岸上的院子"亮相,千萬級起價的豪宅在當時的北京市場已經非常罕見。

  人物故事

  "2013年土地款已全部支付結清,這點上可以說明我們資金的實力和狀況。"黃其森表示,"我是從銀行走出來的,銀行最關鍵的就是風險控制。"

  "泰禾並不盲目不計成本拿地,也不是什麼地都去拿,去年上半年集中購地後,下半年參與瞭北京20宗土地競拍,但都沒有拿,原因是以過高價格拼搶不夠理性。"黃其森說。

  2013年,泰禾的身影頻頻出現在北京市土地儲備中心的交易大廳。1月,泰禾首先斥資18.5億元拿下孫河地王,樓面價達到2.8萬元/平方米;4月,泰禾以19.3億元競得臺湖鎮251畝宅地,溢價率高達112%;之後在5月又以11.25億元拿下臺湖鎮另一宗地塊,成交樓面地價更是高達1.9萬元/平方米,成為北京通州新地王。

  低調內斂的性格在黃其森的外表上就一覽無餘,泰禾的員工都知道黃老板不講究吃穿。采訪當天,他穿得很樸素,與藏藍色西裝相比,胸口懸掛的紅色"全國政協委員"證格外醒目。

  資本高手

  "崩盤論"系危言聳聽

  "不懂金融就做不好房地產",這是黃其森時常掛在嘴邊的一句話。在外界看來,黃其森融資能力強大、對資本的運作十分嫻熟。黃其森表示,泰禾與金融機構議價能力較強,所以資金比較寬裕,這樣的議價能力不僅僅來自黃其森曾經的銀行背景,更來自於他先人一步的戰略眼光。

  轉戰地產

  事實上,"左手融資,右手拿地"是福建房企2013年來擴張的普遍手段。克而瑞對長三角市場的不完全統計數據顯示,去年9個月,福建房企是長三角重要城市中拿地最活躍的一群企業。使用金融工具的本領,無論是浙派、粵派還是京派,都難望閩商項背。蘭德咨詢總裁宋延慶稱,福建房企之所以敢於大量使用金融工具,迅速做大規模,除瞭類似黃其森這樣的掌舵人有金融業從業經歷外,也和當地資金相對充裕,投資大量流入地產有關。

  瘋狂拿地

  "快就能抵禦政策和市場風險,所以我們策略不捂盤,以抵抗市場波動帶來的風險。"黃其森透露,在今年市場上,泰禾將迎來收獲期,除泰禾一號街區一期和泰禾·北京院子以外,泰禾石景山地塊、西局地塊項目也將於今年入市。

  答:最近由於杭州的房價問題,銀行夾層融資暫停,導致房產唱衰論盛行,部分城市房地產項目出現的調整是有利於整個市場發展,也是給大傢提個醒,房價不是一路高歌,平穩健康更重要。然而,個別城市個別項目的降價不能說房地產到瞭崩盤的地步,"崩盤論"還是有些危言聳聽。

  除瞭北京,泰禾集團的拿地速度在全國范圍幾乎以每月一宗的頻率刷新拿地紀錄。記者統計,2013一年,泰禾在北京、上海、江蘇、福建等多地成功"掠地",共斬獲12幅地塊,總金額超過195億元,同比增幅超過5倍,這一拿地規模高於其當年168.16億元全年銷售認購金額。泰禾旋風頻頻來襲的同時,"太激進"的質疑聲同樣接踵而至。"黃總有點瘋!"連地產大佬任志強都忍不住在微博 上如此評價泰禾在土地市場上的表現。

  1996年,在銀行工作的黃其森選擇瞭下海,創立泰禾集團有限公司時,他31歲。從此,黃其森帶領泰禾以房地產作為切入口,經過十餘年打拼,穩坐福建房地產市場的頭把座椅。在福建本土,除瞭福州、廈門、泉州等活躍城市外,泰禾甚至將觸角深入到長樂、閩侯等縣市。

  這已經不是黃其森第一次受到媒體"關照",回顧2013年中國房企新聞報道,泰禾是出現頻率最多的詞匯之一,從在北京、上海等一線城市與萬科、保利等千億企業較量中虎口多食,到選擇瞭巍峨宏麗的太廟作為旗下產品的發佈會,黃其森與泰禾一時間吸引無數媒體眼球,同樣引起輿論的質疑與猜測。

  在地產界摸爬滾打十餘年,對市場大勢和宏觀經濟,黃其森有著自己獨到的見解和準確的判斷,而後來土地市場發展,也顯示出黃其森對拿地節奏的精確判斷。以孫河地塊為例,去年1月,泰禾奪得北京市朝陽區孫河鄉一幅優質地塊,折合樓面價高達2.8元/平方米,半年樓面價突破5.2萬/平方米,半年時間,泰禾地價凈值幾乎翻番。

  點擊進入:2014全國兩會房產特別報道

  不論是黃其森的私人朋友,還是與他的企業打過交道的人士,都知道黃其森是一個對事業和理想非常執著的人。在萬通控股董事長馮侖看來,黃其森性格溫和,執迷於細節,樂於創新。"他也是個追求理想,順便賺錢的人。"

  答:大傢感覺房地產黃金十年進入下半場瞭,但我恰恰認為,黃金時代才剛剛開始。從技術層面上,過去十年僅是解決瞭"溫飽問題",從享受品和投資品的層面來看,房地產的機會才剛開始。

  問:今年2月以來,杭州、常州部分樓市開始大幅降價,隨之房地產"崩盤論"成為業內熱議的話題之一,您認同這個觀點嗎?

 &民間房屋土地一二三四胎借款emsp;問:您對自住型商品房政策如何評價?

內容來自sina新聞

  之所以敢於大手筆拿地,黃其森的底氣則來源於泰禾集團"高品質、高周轉"戰略,而高周轉則是其它"三高"(高溢價、高樓面價、高總價)的重要保障。

  "泰禾在拿地之前做足瞭功課,我們拿到地的時候,設計基本上已經完成瞭。"他稱,一般2胎房貸利率缺錢急用哪裡借錢泰禾現在90%以上的項目都基本上做到拿地七到八個月左右就可以開盤銷售。高周轉,能夠有效地規避政策風險和市場風險。

  一年多以來,福州泰禾廣場九開九清,以及其他各地項目的開盤銷售令人咋舌。在北京,通州臺湖的"泰禾一號街區",在拿地之後已經迅速動工,5個月後的9月14日,接待中心和樣板間同步亮相,而8個月後的12月28日,首期開盤773套一日售罄。今年2月18日,位於孫河的泰禾·北京院子首期低調開盤即售罄,實現銷售額18億元,在高端樓市上演極為罕見的"日光豪宅"現象。



  不僅是在一線城市北京,也包括福建本土在內的泰禾90%的項目,都達到瞭黃其森"高周轉"的要求,福建大本營,泰禾旗下眾多的住宅和商業地產項目均表現出色,資金回籠量大且快速,為集團的發展提供瞭源源不斷的動力。2013年泰禾集團銷售總額高達168億元。黃其森稱,全年泰禾銷售計劃為250億元,比去年翻一番,其中北京銷售計劃在100億元以上,"之所以銷售計劃比去年翻一番,是因為我們對市場有信心,房地產黃金時代才剛剛開始。"

  人物對話

  事實上,進入2013年,黃其森和泰禾明顯加快瞭在北京土地儲備的步伐。

  問:對於整個房地產發展前景,您有何預判?

  2003年,黃其森率領泰禾團隊從福州毅然進京。

  不過,未來房地產市場將出現"高位分化",一二線與三四線城市分化,一二線城市之間也會有分化,同一城市不同區域也會出現分化,我覺得不能誇大這種分化現象,房地產整體還處在健康局面。過去全民都做房地產,阿貓阿狗都在做,經過一輪洗牌之後,還是量太多,似乎大傢感覺,房地產隻要有錢不需要專業,做鞋的等企業也來做房地產,門檻太低,魚龍混雜。而經過市場洗牌,治理好的公司反而有更多機會,這是個比較好的促進。尤其是高端市場,比拼的是專業度。運作1.8萬/平方米的項目和運作8萬/平方米的項目,兩者的專業度是完全不同的,也不能同日而語。

  運河岸上的院子以"新中式別墅"的姿態嶄新亮相。黃其森組織業內各方精英對產品進行全面升級,於2012年推出的12棟億元級樓王產品,成為泰禾集團在北京乃至全國別墅市場的金字招牌。現在,運河岸上的院子已由千萬級起價躍升為三千萬級起。十年鑄一劍,在北京市場確立高端產品地位後,泰禾集團開始從一個地方品牌邁向全國品牌,其"紮根福建、深耕北京、佈局全國"的戰略逐步拉開。

  答:北京推出的自住型商品房好不好?我要說,很好的政策,太好瞭!我建議,這個政策可以推廣,特別是房價高昂的特大城市!從企業角度而言,泰禾集團在北京臺湖、豐臺西局兩宗地塊就配建有約12萬平米保障房或自住型商品房。無論是保障房,還是自住型商品房,開發商都要積極參考。一是響應政府號召;二是同樣有利可圖,有利潤可賺。

  問:2013年年末,中央城鎮化工作會議上的一句"讓城市融入大自然,讓居民望得見山、看得見水、記得住鄉愁"引發人們無盡感慨。對於新型城鎮化建設,您有什麼建議?

  答:新型城鎮化並不是地產化、郊區化,新型城鎮化是讓城市融入大自然,讓居民望得見山、看得見水、記得住鄉愁。然而,我們知名的建築不少都是外國建築師設計的,不是中國建築師怎麼理解中國文化?怎麼代表中國特色時代作品?城鎮化就是人的城鎮化,開發商作為城市建築的建造者,應保持著一份責任感,千篇一律的羅馬小鎮哪來的鄉愁?因此,我提出建議,政府部門在城市建設方面要有導向意識,扭轉建築西化的崇洋風氣,鼓勵和扶持"新中式"建築,做到"師古不泥古"。同時也應註意要做到因地制宜,不要盲目復制,要結合各地特色,量身定制出符合當地歷史文化味道的"鄉愁"。

  人物素描

  黃其森的激進與理性

  "為自住型商品房叫好"、"居住證制度建議全國全面推行"、"首都要減負,北京中心化也應有取舍"、"千篇一律的羅馬小鎮哪來的鄉愁"......今年兩會期間,黃其森的一系列言論引起各路媒體爭先報道。

  土地市場攻城略地,銷售市場頻現日光,2013年以來,兇猛的擴張攻勢讓房企泰禾集團及其董事長黃其森走到瞭聚光燈下。泰禾旋風頻頻來襲的同時,"太激進"的質疑聲同樣接踵而至,泰禾遽然發力意圖何在?泰禾又有哪些底氣和優勢?媒體輿論不解,地產同行好奇。近日,在兩會期間,全國政協委員黃其森接受京華時報記者的專訪,詳解泰禾發展之道。與泰禾的高調相左,其掌門人黃其森格外平和與冷靜。在黃其森看來,房地產黃金時代才剛剛開始,泰禾的連串動作背後與其"高周轉"戰略密不可分,步步驚心的狂飆背後,則是對風險嫻熟的掌控力。

  然而,與項目高調和拿地的強悍相左的是,黃其森本人的平和與冷靜總是給人留下深刻印象。標志性板寸外形的黃其森語速平緩,說話很有分寸,即使在回答尖銳問題時,黃其森臉上始終掛著溫和的微笑。

  做房地產,黃其森屬於"半路出傢"。



  低調做人的黃其森在事業上充滿理想主義與實幹精神,隻因為一位業主說"路燈偏暗",泰禾就花瞭幾十萬元把社區的路燈全換瞭。

  也許正是這種低調做人、高調做事的態度,以及對產品本質的偏執追求,讓黃其森與泰禾面對外界一系列的質疑與不解,依然信步前行。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-10/08302638451.shtml

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陳育菁

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