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第二，物業質量升級實現多方共贏，受到消費者的歡迎。消費者就是對樓宇的使用者和經營者，在物業質量整體提升的過程中，實際上是能夠帶動多產業鏈以及多方投資和使用的完全改變，一定會受到消費者的歡迎，整體的物業質量提升。
第一，存量樓宇改造，將會帶動城市經濟的發展，受政府歡迎。因為舊有的寫字樓改變之後，從舊寫字樓變成新寫字樓，將會改變城市面貌，再造城市繁榮。我們現在看到西方很多發達國傢，老的城區的衰敗，從衰敗到再復興，都是振興的過程，既增加瞭地方的收入，也帶動瞭新的就業的增長，也帶動瞭周邊經濟的繁榮，所以會受到政府的歡迎，政府喜歡，這樣做會受到政府的支持。
第十屆中國寫字樓綜合體發展論壇(實錄之一)
我認為中國房地產市場已經開始步入存量房時代。存量房時代的房地產市場特征和西方市場是有明顯差異。存量房時代的商業地產會助推樓宇經濟的發展。
第一，物業價值將會與級差地租同步提升，過去我們五千塊錢買的房子，在北京現在變成瞭五萬，物業的價值和級差地租同步提升。
第三，租賃市場將會更加發達和繁榮，凡是存量房交易為主的市場，呈現的特征，住房市場的租賃占比提高，比如說在第六次人口普查數據看到的情況，全國總的城鎮住房自住率平均是79%，但是北京、上海、廣東、浙江這兩個市和兩個省住房自住率隻有60%，因為這兩省、兩市租賃市場遠遠發達於其他地方，這兩省、兩市也是全國經濟最發達的地方。所以租賃市場非常繁榮，體現在住宅市場上，也體現在商業地產上。商業地產隨著存量房時代的來臨，客戶租賃的需求更加穩定，客戶群更加明確。
第四，全方位的資產管理提升投資回報，會受到投資者的歡迎。因為這種以持有為主的商業經營模式，需要一些長期穩定的資金的支持，特別適合像REITs這樣的資金來註入。
存量房時代的樓宇經濟、寫字樓的發展面臨著什麼樣的空間呢？我們認為商業地產的更新改造是有助於振興地區經濟的，體現在樓宇經濟的繁榮。主要有以下四個方面：
對商業地產來說，我們認為在新增供應的商業地產裡邊，是存量房的改造供應為主，還是新建樓宇為主，來衡量它是否進入存量房時代。我們現在發現實際上一二線城市的核心區內，由於土地的限制，大量的過去的存量的商業地產的更新改造的空間是非常大的，因為中國的城市面積擴張很快，城市建築區的面積擴張比人口的擴張快瞭一倍，在改革開放初期，1978年，中國城市人口隻有1.7億人，現在是7.1億人。雖然人口增長這麼多，城市的建築面積增長比城市的人口增長還要快，我們過去存量的已經建成瞭大量既有的建築，級差地租已經發生瞭很大變化，但是可能地面上的樓還是在過去那種時代，所以面臨瞭很多的更新改造，增加新的供應的機會。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-20/10152546547.shtml
主持人：下面有請住建部政策研究中心主任秦虹為我們帶來演講。有請。
中國的房地產市場和發達國傢的房地產市場有什麼不同呢？我們想最大最大的不同是中國今天的房地產市場還是一個以增量交易為主的市場，無論是住房，我們新房賣的總量上高於二手房、存量房，還是寫字樓、商業這些大量新建的開發，但是我們想隨著過去大量新建的開發，無論是住宅還是商業地產，下一步一定會呈現出存量房交易逐步的占比提高，就像現在的發達國傢，比如美國，91%的住房交易是二手房交易，新房交易隻占9%左右。對商業地產來說更是如此。國外的一些成熟的房地產市場，大量的商業地產，都是舊樓宇的改造，來提供新增的需求。而新建寫字樓也好，商業也好，提供這樣需求的比重和分量是非常小的。所以我們做瞭一個議題研究，如何進入存量房時代，房地產市場會出現哪些變化，中國什麼時候能進入存量房時代。我把這個研究的其中一點內容跟大傢做一下交流。
第二，商業地產的商業模式將會同過去新建商業樓宇提供，以開發、散售為主的經營模式，轉變成整體的以資產管理為核心的整體經營模式，商業模式會發生變化。
第十屆中國寫字樓綜合體發展論壇(實錄之四)
怎麼判斷一個地方的房地產市場是存量房市場還是增量房市場呢？用兩個指標來衡量。一個是對住宅市場來說，如果房屋交易以二手房交易為主，占的比重超過瞭新房交易，我們認為它已經開始進入存量房瞭。按照這樣的指標，中國的住宅現在四個一線城市，北上廣深，二手房交易量已經超過新房，可以說一線城市已經進入存量房時代瞭。那麼二線城市正在步入存量房時代，因為二線城市新房交易還多一點，但是和二手房也非常接近瞭。大量的三四線城市，過去幾年住宅量大量的開發，必將很快也要進入存量房時代，就是二手房交易會占比提高，超過一手房。
第十屆中國寫字樓綜合體發展論壇(實錄之四)
內容來自sina新聞
第三，經營模式轉型提升瞭商業地產的品質，就是從過去的散售、開發為主，變成整體經營，以資產管理為核心，會受到經營者的歡迎。因為這樣整體的經營，將會帶來整體商業地產資產的管理和經營模式的改變，經營者比如一些店主、一些品牌運營商都會在這種經營模式轉型過程中非常順暢的來完成他們的一些經營，所以會受到經營者的歡迎。
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秦虹：大傢好。我們的課題研究是存量房時代的房地產市場。為什麼做這樣的課題呢？因為未來的房地產發展可能會告別未來十年的發展模式，很難復制過去十年的發展道路。那麼未來房地產市場會呈現什麼樣的特征，以及有哪些機會？由於中國房地產市場過去十年的增長，確實蓋瞭很多房子，下一步中國房地產市場逐步走向成熟，一定會越來越多的呈現出成熟的不可撤銷信用狀二胎年息借貸增貸轉貸發達國傢房地產市場的特征。
現在我們提新型城鎮化的核心是以人為本的核心。現在55%的企業面臨著開工率隻有75恩%，所以下一步中國經濟的發展一定會面臨著產業結構的調整，產業結構調整就意味著服務業的比重在經濟增長中的貢獻會大幅提升。從現在40%多提升到中等發達國傢占60%的水平。服務業提升，意味著大量從事服務業的就業人口的增加。我們在關註未來的投資機會的時候，不能簡單的說以過去傳統的住宅開發模式為主，今後傳統住宅開發模式面臨著很大的挑戰。下一步我們面臨什麼樣的機會呢？
我認為存量房時代舊樓宇商業地產的更新、改造，就是值得關註的重要機會。盡管是商業地產多年來在世界各個國傢發展是起起伏伏、變化多端，但是商業地產的資產管理這件事日益在壯大，而且越來越會發展成熟。中國的房地產走向成熟，一定會迎來商業地產資產管理的春天。
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第四是在存量房時代，中介服務不斷創新並日益發達，到二手房交易的時候產權結構非常復雜，涉及的環節也非常多，以二手房交易和租賃為主的律師的服務以及中介服務，以及為二手房市場的交易和轉讓所支撐的一些大量的金融服務都會產生，所以中介服務日益發達。
在存量房時代，就四個明顯的特點： 整合各家銀行貸款方案(免費諮詢看看)：
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