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內容來自sina新聞

市場低迷 救市呼聲此起彼伏

  開發投資增速放緩，新開工量和銷售量急劇萎縮，房價下調，土地市場不振，庫存增加等等，今年以來房地產市場呈現低迷局面。而在剛剛過去的5月，降價促銷現象此起彼伏，重劃區 台南而業界的救市呼聲漸高。

  市場呈持續下滑態勢

  合富置業首席市場分析師龍斌表示，前四個月房地產的多組數據顯示，今年的房地產市場一直呈下滑走勢。首先從房地產開發投資看，1-4月份全國房地產開發投資22322億元，同比名義增長16.4%，增速較去年跌4-5個百分點，回落幅度大。其次從市場風向指標的商品房銷售數據看，1-4月份商品房銷售面積27709萬平方米，同比下降6.9%，商品房銷售額18307億元，同比下降7.8%，降幅逐月擴大。住宅部分的降幅更大，銷售面積和銷售金額同比下降分別達到8.6%、9.9%。

  落實到具體的城市的新建商品住宅看，以合富輝煌監測的22個重點城市市場銷售作分析樣本(其中，一線城市4個、二三線省會城市13個、珠三角其他城市5個)，1-4月份重點城市新建住宅銷售面積為4872萬平方米，同比去年減少16%，除瞭南昌、昆明、濟南3個城市銷售成交有所上升，其餘19個城市的銷售交易不同幅度下降。一線城市成交萎縮情況尤其明顯，同比減少幅度為30%-50%，一些二三線城市如南京、長沙、海口、成都、東莞、中山、江門等銷售面積同比去年下降20%-44%，降幅相當大。5月前四周，重點城市成交面積較去年同期減少4%，說明5月的市場情況依然不佳。也就是說，前四個月全國新建住宅交易下降不到10%，但重點城市房地產市場萎縮情況遠遠比全國平均水平厲害，最高的下降50%，幾乎可以用"蕭條"來概括。

  從土地購置情況看，國傢統計局數據顯示，1-4月份房企的土地購置面積8130萬平方米，同比下降7.9%，降幅比1-3月份擴大5.6個百分點。近三年絕大多數時期房企土地購置量是負增長，主要是市場波動、政策預期不好影響瞭房企的土地購置計劃。土地購置量是房地產先行指標，說明未來兩到三年的房屋供應會減少。而近一年多以來，大型房地產開發企業被迫將投資更多轉向核心城市，一方面使得核心城市的地價上升，另一方面，三四線城市土地供應承接力越來越弱，地方土地收益銳減，城市之間的不均衡發展格局加劇。

  另一方面，至2014年4月末，全國商品房待售面積52652萬平方米，比3月末增加489萬平方米。其中，住宅待售面積增加213萬平方米。合富輝煌監測的13個主要城市商品住宅庫存數據顯示，4月末總的存量面積創歷史新高，同比去年增加16%，存量消化周期由去年12個月上升超過18個月，遠高於合理的8-12個月存量消化周期水平，市場存量壓力大，特別是一些三四線城市庫存壓力更大。

  限貸限購成關鍵影響因素

  龍斌表示，造成目前房地產市場低迷的原因主要有兩大方面，一是信貸收縮過緊，不僅銀行資金緊張，房貸額度緊張，而且全社會資金成本大幅提高，貸款利率和房貸利率明顯上升，對經濟和房地產市場都產生不利影響。前四個月M2同比增幅在12.1%-13.3%的歷史低位區間運行，社會融資水平3月、4月持續大幅度縮減，而居民存款大幅度減少，存款利率普遍上升，再加上嚴格的同業監管，加劇瞭信貸緊張。

  在資金供應緊張、資金成本提高的情況下，融資難，融資貴的情況出現，在房貸上表現突出。去年底以來，房貸持續收縮，很多銀行額度大幅度減少，統計數據顯示，前四個月個人按揭貸款4238億元，下降3.1%；首次房貸利率上浮5%-10%的情況屢見不鮮，直接影響購房意願。

  其次，限購、限貸、限價、限外等，對市場的影響已開始較大顯現。從2010年年中開始的限購，持續瞭4年時間，有45個城市實施限購，而且限制的范圍直到2013年底還在擴大，如對城市非戶籍外來常住人口在連續社保繳納年限延長、有第二次貸款記錄的購房首付從6成提高到7成、不少城市對一些單價高的樓盤限制預售、限制網簽，等等。

  在龍斌看來，這些行政限制性措施疊加在一起，形成兩大負面作用：第一是阻礙瞭市場正常的換房需求與房屋置換行為，因為名額和貸款等方面的限制，大大增加換購的機會成本和融資成本，不僅新建商品房市場需求受壓制，二手房市場也大幅萎縮。原本二手房市場與新房市場的相互銜接，形成梯級消費，如今這個功能被扭曲，非常不利於市場平穩運行。第二是對購房的預期產生負面影響。正常的購房和貸款行為越來越繁瑣，限制措施越來越多，久而久之形成政府要遏制購房的不良預期。其他負面影響如市場信息傳導失靈、供求結構被人為扭曲、改善需求被擠壓延後、以及供應將來可能無法跟上等，也都是過分幹預限制市場帶來的二胎借貸利率。

  龍斌強調，調整限購、限價、限外等行政幹預政策不是"救市"，隻是恢復房地產本來的市場機制，讓房地產回歸到基本正常局面而已。特別是當前信貸收縮造成資金供應緊張、資金成本迅速上升，整個經濟包括房地產在內"貧血"(資金是經濟的血液)，經濟下行壓力加大，不僅需要適度恢復資金供給為經濟發展輸血，尤其需要解除過度捆綁房地產的行政幹預如限購等，通過調整房地產政策來防止房地產市場大跌，防止房地產投資、交易、稅收、土地出讓等不斷收縮傷害地方經濟。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-06-06/09114194733.shtml

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