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內容來自sina新聞

一線城市步入存量時代 商業地產基金升溫

【長沙樓市5月開盤預告】

不斷收緊的地產調控反而令房地產基金加速發展。高和資本董事長蘇鑫日前在上海表示，受房地產信貸緊縮政策影響，2012年房地產直接融資占比快速上升，其中，地產基金規模預估有近千億元，而信托則達到7000億元以上。

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  作為國內首支人民幣商業地產基金，高和資本近期以7.9億元收購位於上海靜安區核心位置寫字樓中華企業(600675,股吧)大廈，這也是其首個在上海的並購項目。此前，高和資本已在北京三環內核心區域完成五個商辦物業項目收購，其中四個項目完成退出。

  近些年來，私募房地產投資基金在國內發展迅速，作為一種融資途徑開始深受房企的青睞，其投資方式呈現多樣化發展，而商業地產更是吸引瞭地產基金的集聚目光。

  一線城市步入存量時代

  4月18日，高和資本在與中國指數研究院共同舉辦的活動中，發佈一份研究報告指出，上海在中國一線城市中，已率先進入到房地產"存量時代"，即二手房交易量將遠超一手住房，城市核心區域幾乎沒有新的土地入市，核心區域商辦物業已近飽和，而房地產市場將進入結構化調整。

  報告顯示，未來上海規劃的總體格局是以基本商務區為核心引領，以生產性服務業和創意產業園區等為轉型亮點，以其他商務用地為基礎支撐。所謂基本 商務區是指"一心兩軸三圈多點"。其中，"一心"指中央商務區，包括浦西外灘和浦東小陸傢嘴(600663,股吧)，用地面積6.2萬平方米，商務辦公建 築量1340萬平方米；"兩軸"指中心城延安路-世紀大道和黃浦江兩岸，商務辦公建築總量為2400萬平方米。至2009年上海商務辦公建築總量約 3650萬平方米，其中甲級寫字樓為354萬平方米，占總量的10%，今後3-5年內全市商務辦公建築總量預計達4400萬平方米以上。值得註意的是，除 瞭現有已經明確的建築量，核心區域如靜安區未來的供應量為零。此外，上海市政府規劃至2020年，上海市的基本商務區聚集度將明顯提升，占全市商務總量的 80%以上。

  蘇鑫在接受記者專訪時表示，一方面上海核心區域商辦物業已趨飽和，但另一方面，商辦物業市場也存在嚴重的結構不均衡。他指出，例如，上海靜安區 近年入市五大超甲級寫字樓，業內稱為靜安金五星寫字樓，租金均在10元/平方米/天以上，但是這些超甲級寫字樓周邊卻多為租金在4元/平方米/天左右的乙 級寫字樓，市場上缺少乙級與超甲級寫字樓之間的精品寫字樓。對此，靜安區政府近年提出樓宇經濟概念，即通過對舊樓改造提升樓宇價值，吸引更優質企業入駐。

  "其實，早在2003年前後，摩根士丹利、黑石等外資基金便開始收購多個上海核心區域寫字樓和服務式公寓。比較有代表性的是摩根士丹利對東海廣 場的收購。 "蘇鑫表示，但這些收購大多屬不良資產並購，或爛尾樓收購。而且在當時，還沒有人民幣基金這種形式。據瞭解，基金對已經建成並使用多年的商務樓宇收購、改 造，重新定位出租，提升價值後，再賣給投資者這一形式，早已是歐美商辦物業市場的一種普遍運作模式。最有代表性的案例是當年鐵獅門收購瞭紐約洛克菲勒大 廈。

 試水"資產精裝修"模式

  對於市場化機構而言，"舊樓改造、存量提升"顯然蘊藏著巨大的商機。 2007年，合夥人法頒佈，人民幣基金獲得合法身份，並開始獲得快速發展。 2009年，蘇鑫辭任SOHO中國執行董事，轉而創立人民幣商業地產私募股權基金高和資本，據記者瞭解，高和資本的主要運營模式被稱作 "資產精裝修"，即收購後，通過資產改造完成對資產的提升，然後統一招租，再銷售給機構或其他投資者完成退出。同時接受投資人委托進行長期的資產管理權。

  高和資本所收購中華企業大廈，十年前曾吸引歐萊雅等世界500強企業總部入駐，但隨大廈日漸老舊，歐萊雅等企業陸續遷離。高和資本收購中華企業 大廈後將項目更名為靜安高和大廈，並將斥資億元人民幣，對大廈進行內外整體改造，以提升大廈品質，吸引更優質的租客。而這一筆並購也被稱為"民間資本存量 時代第一投"。

  據悉，高和資本對中華企業大廈的收購是人民幣基金在上海對商辦物業的首個並購案。 "靜安高和大廈位於南京西路，靜安寺正對面，地理位置優越，隻是樓宇硬件落後造成租金較低。在舊樓翻新改造後，則可能吸引服務於金五星寫字樓辦公企業的服 務型公司入駐，租金也有望提升至6元/平方米/天到8元/平方米/天。大廈的改造有利於提升區域形象，而在優質企業進駐後，政府稅收也會增加。"蘇鑫強 調："這是一種存量時代多贏的商業模式。 "而類似黑石、鐵獅門等基金化運作模式，將在存量市場中，迎來快速發展機會。

  據高和資本透露，自2009年成立以來，高和資本已在北京、上海核心區域完成6宗收購，收購項目分別是北京的凱德華璽、中莎廣場、金澳國際、博 瑞大廈(高和萃)、望京悠樂匯、上海中華企業大廈，收購資產規模超過60億元。2010年，高和資本以近20億元收購金澳國際項目是當年北京最大商業地產 並購案。而凱德華璽也初步實踐瞭高和"資本精裝修"的理念，通過整體招租，並帶租約銷售的方式，迅速清盤。

  創立之初就瞄準商業地產，因為蘇鑫看到瞭商業地產仍具有廣闊的發展空間。據仲量聯行統計，中國新興城市50強城鎮人口達2.6億，輻射人口 3.7億，預計到2020年，其甲級辦公樓存量將新增3000萬平方米，現代零售物業將超過1.00億平方米，廣闊的發展空間推動商業地產迅猛增長。國內 房企對商業地產開發的典型模式多采用 "租售結合"，將一層出租，其餘出售，這種經營模式符合目前房企發展現狀。房地產限購政策的出臺一定程度上抑制瞭炒作住宅房價的現象，迫使部分投資者轉向 商業地產，而地方政府也積極地推崇商業地產的開發，這就加快瞭商業地產的發展，2012年全國商業地產新增供應量較上年上漲22.0%。

  高和資本在成立之初，主攻的方向在一線城市，開發的五個項目都在北京，目前又進軍上海，投資未來的戰略佈局會否有所改變？蘇鑫表示，高和資本將逐漸由一線城市轉向1.5線、甚至二線城市，目前已開始在沈陽等城市試水。

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  商業地產基金升溫

  2012年，國內房地產市場調控依舊嚴格，新開工項目融資渠道變窄，開發商回籠資金壓力增大，而房地產信托產品幾近停發，銀行也調高對房企的信貸風險，這些都加劇瞭房企社會融資難度。私募房地產投資基金在國內發展迅速，作為一種融資途徑開始深受房企的青睞。

  據清科研究中心統計，2012年中國私募房地產投資基金共發生80起投資案例。在披露投資方式的案例中，股權與債權結合的投資方式為房地產基金的首選，股權的投資方式也在逐漸突顯。

  清科研究中心認為，私募房地產基金通過股權投資參與房企項目運作，共擔盈虧，為房地產市場註入長期發展資金，股權投資作為一種戰略投資，將是私 募房地產基金未來發展趨勢。近些年，私募房地產基金股權投資比例上升，未來會逐漸淡化"明股暗債"的陰影，以明晰的股權投資方式完善房地產市場可持續發 展，如河山資本和盛世神州已開始"去債權化"，向完全股權投資模式轉變。

  而在地產投資基金中，商業地產最被看好。據清科研究中心不完全統計，2012年在商業地產領域私募房地產投資基金共有14起投資案例，涉及金額 7.44億美元。不過，房企對商業地產的開發多數是轉移住宅地產投資風險，不排除部分為投機性投資。清科研究中心認為，商業地產回報期長，占用資金量大， 新增商業地產迅猛增加，容易導致市場定位不清、空置率上升、多數項目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待時間檢驗。此外部分開發商懷揣投機心理， 易產生商業地產泡沫。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-04-28/08532991507.shtml

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