陳育菁

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  對於大面積收緊房貸的原因，銀行方面普遍的說法是額度緊張。

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  從今年第四季度起，暫停房貸的消息不斷傳出。近日更有消息稱，32個城市中已有17個城市出現暫停房貸現象。

  銀行暫停房貸正在成為常態。

內容來自sina新聞

  "房貸是最優質的資產，銀行不會放棄這塊業務，但現在房貸很難放款，因為銀行額度緊張。我行還有一些房貸額度，但大額的房貸，如200萬～300萬元的按揭貸款，現在很難貸出來，隻有幾十萬元的小額房貸還能放。"上述支行行長告訴記者，一方面銀行的資金在節流，另一方面也在努力開源，"到年底各行都缺資金，所以拼命拉儲，年底的吸儲大戰已經開始瞭，銀行理財產品的利率都很高，有的甚至年化高達6%。"

  房貸政策的收緊，給人印象最深的是對二套房貸的調整，目前全國商業銀行二套房貸基本已實行首付六成、利率上浮10%的規定，而京滬廣深甚至進一步把二套房首付提至七成。

  近期，中關村互聯網金融行業協會和融360研究院對全國32個重點城市近500傢銀行房貸產品摸底調查顯示，根據10月11日~11月11日的樣本數據，有17個城市出現暫停房貸現象。暫停房貸現象已由一線城市發展到二三線城市，停貸的產品也逐漸由原來的僅限二套房擴展到首套房。截至目前，全國已有北京、上海、廣州、深圳、珠海、濟南、合肥、濟南、無錫、武漢等城市相續出現暫停房貸現象。其中，珠海、濟南停貸比例已超過30%。

  "兩個月前，廣州一些中小銀行就不放房貸瞭。"某國有大型銀行在廣州某支行的經理說。

   第四季"拐點"

  "12月分行給瞭我們支行2000萬元放貸資金，但我們到這個月的貸款需求有2億元。"12月2日，某國有大型銀行廣州某支行的經理說，四季度以來貸款額度緊張，每個月銀行都隻給支行一點放貸資金，11月中旬就用完瞭，12月則更快，2日是周一，一上班就放完瞭，"今年再沒有新的放款額度瞭。"

  "都在排隊，每個月有一些名額。"上述經理告訴記者，該行的一位客戶10月申請房貸，但至今仍沒拿到房貸。"以往房貸做商業貸款一般隻需一個多月，做公積金貸款一般需兩個月，所以做商業貸款比公積金貸款快。但是現在反過來瞭，因為年底商業貸款沒有額度，兩個多月都放不出貸款，隻能等明年，反倒是住房公積金中心的貸款還有額度，所以到年底，房貸做公積金貸款反倒還放得快些。"

  部分銀行暫停房貸，更深層的原因在於"機會成本"。

  而房貸政策也在近期收緊，以廣州為例，11月25日起，各傢銀行開始執行人民銀行廣州分行發佈的《關於調整廣州市差別化住房信貸政策的通知》，對貸款購買首套自住住房的傢庭，繼續執行最低首付款比例30%的規定；對貸款購買第二套住房的傢庭，首付款比例不得低於70%；同時繼續暫停發放傢庭購買第三套及以上住房貸款。

  記者在咨詢過程中也發現，貸款利率也水漲船高。"今年年初的時候，我行第一套房的房貸利率是八五折，但從今年5月份起房貸利率就在基準利率基礎上上浮瞭10%。"某股份制銀行廣州某支行的一位經理建議客戶，不如明年再做房貸，那時貸款額度充足，因而貸款利率可能會降到基準利率，即5年以上期貸款年利率6.55%。而在廣州，現階段第一套房貸一般執行基準利率，或上浮5%、10%，第二套房貸利率一般上浮20%或30%。

  此前媒體報道稱，9月份，深圳4傢銀行公開宣佈暫停房貸；重慶部分銀行暫停受理二手房貸款；合肥4傢銀行暫停瞭二手房貸款，其中包括幾傢國有大行。

  12月2日，記者以客戶身份咨詢廣州的近十傢銀行，各傢銀行都表示，現在申請房貸，年底不可能拿到房貸，以往半個月到二十多天可辦妥的房貸，現在無法做到，銀行均對記者表示，"明年才會有額度。"

  央行2013年三季度金融機構貸款投向統計報告顯示，9月末主要金融機構(含外資)房地產貸款餘額14.17萬億元，同比增長19%。盡管這一數據仍遠遜色於2010年的27.4%，但已高於2011、2012年的13.9%和12.8%，顯示房地產貸款增速回升。

  與房地產市場回暖的同時，個人購房貸也明顯回暖。第三季度數據顯示，個人購房貸餘額9.47萬億元，同比增長21.2%，這一增速較之2012年的13.5%已提高不少；1～9月增加1.37萬億元，同比多增6931億元。

  但進入第四季度，個人購房貸並不樂觀。

  "兩個月前，廣州一些中小銀行就不放房貸瞭。"上述某國有大型銀行廣州某支行的經理說。

  暫停房貸現象已由一線城市發展到二三線城市，停貸的產品也逐漸由原來的僅限民間二胎 台中民間二胎房貸貸款全省皆可處理二套房擴展到首套房。

  收緊房貸

銀行暫停房貸蔓延至17個城市 2014年或持續收縮

   額度緊張+機會成本

  報告中還提及，首套房僅有6.37%的銀行可執行八五折利率優惠，16.04%的銀行執行九折利率優惠，44.58%的銀行執行基準利率，16.27%的銀行執行基準以上利率，16.75%的銀行表示已停止住房貸款。

  廣州某國有銀行的一位支行行長否認瞭市場認為銀行暫停房貸是擔心房價過高可能導致房地產進一步調控，進而帶來房貸風險的觀點。"暫停房貸跟房價趨勢、房地產調控政策沒關系。如對二套房貸，廣州執行七成首付，我行貸款利率上浮20%，有房產抵押，房貸壞賬風險很低。目前收緊房貸，主要原因是銀根收緊，銀行年底缺錢。"

  對於大面積收緊房貸的原因，銀行方面普遍的說法是額度緊張。而《中國經營報》記者采訪中發現，背後的深層次原因或許是，對銀行來說，房貸收益不高，導致部分銀行無意大力發展房貸按揭業務，而將部分額度轉向收益率更高的經營性貸款，2014年股份制銀行或許會繼續延續收縮房貸的趨勢。

  臨近年底，銀行在年初定下的全年的授信額度所剩無幾，因而房貸的批貸時間延長，許多四季度審批的貸款放款都要拖到2014年初，且房貸利率也出現瞭不同程度的上漲，最多的達到上漲25%。不過，上述支行行長表示，明年新的額度下來，房貸放款的情況便會好轉。

  然而，或許並非所有的銀行都會在明年積極做房貸。部分銀行暫停房貸，更深層的原因在於"機會成本"。"不放房貸，主要是房貸利率不高，銀行對綜合收益有考核。所以把個人貸款的房貸部分轉給經營貸款，這樣收益會更高。"某股份制銀行廣州分行的一位負責人坦承，該行從今年年初起就明確瞭要把綜合收益放在首位，在風險可控的情況下，誰的收益高就放貸給誰。

  房貸收益要遜於經營貸款和小微貸款。拿第一套房貸來說，其利率往往執行基準利率，最多上浮10%，且按揭貸款時間經常為20～30年。相對來說，經營性貸款利率往往上浮30%以上，放貸時間為2～3年。從機會成本考量，股份制銀行在資金緊張的情況下，增加經營性貸款和小微貸款，減少房地產貸款，對銀行明顯有好處。

  "我們這幾年很少做房貸，主要做小微業務和車子2胎增貸缺錢急用哪裡借錢經營性貸款。"另一傢股份制銀行廣州分行的人士也同樣告訴記者，該行的出發點也是為瞭收益。

  對於銀行大面積減少房貸，上述股份制銀行廣州分行負責人指出："明年也會是一樣的情況，至少資金緊張的股份制銀行會這樣操作。"

  銀行房貸"過冬" 2014或持續收縮

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-07/08242527859.shtml

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